RESOLUCIÓN Nº 748-2003-SUNARP-TR-L
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 21 de noviembre de 2003
APELANTE : MIGUEL SANTOS MENDOZA REYES. TÍTULO : Nº 158560 del 18 de agosto de 2003. RECURSO : H.T.43791 del 6 de octubre de 2003. REGISTRO : Propiedad Inmueble de Lima. ACTO : Subdivisión sin cambio de uso.
SUMILLA : SUBDIVISIÓN
“ Si como consecuencia de la subdivisión se varía el uso de un terreno que no se encontraba comprendido dentro del área útil de la habilitación y se abren nuevas calles, deberá seguirse el procedimiento exigido para una modificación de habilitación urbana ”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la subdivisión sin cambio de uso de un terreno de 5,600.00 m2 constituido por una parcela del fundo Chacra Cerro, destinada a planta de tratamiento de desagüe, ubicada en el distrito de Comas, provincia y departamento de Lima. Se adjunta los siguientes documentos:
1. Copia certificada por el secretario general de la Municipalidad de Comas, de la Resolución de Alcaldía Nº 935-00-A/MC del 16 de octubre del 2000 en la que se aprueba la subdivisión sin cambio de uso del lote de 5,600.00 m2 en cuatro sublotes signados como A, B, C y D, de acuerdo a lo siguiente:
LOTE MATRIZ: con un área de 5,600.00 m2.
Por el frente con la Av. Túpac Amaru con 100.00 ml. Por el lado derecho con el Jr. República del Perú mediante una línea curva con 61.50 ml. Por el lado izquierdo con propiedad de terceros en dos tramos de 36.00 ml. y 106.20 ml. Por el fondo con el pasaje Guyana (pasaje peatonal) con 28.50 ml.
Sublote A: área de 2,267.79 m2 ( Asociación de Comerciantes Campo Ferial Túpac Amaru Km. 11-Comas ).
Por el frente con la Av. Túpac Amaru con 14.30 ml.
Por el lado derecho entrando en dos tramos de 61.50 ml. y 28.50 ml. con el Jr. República del Perú (ex Av. Perú) y Pasaje Guyana respectivamente total 90.00 ml.
Por el lado izquierdo con el Sublote B con 62.04 ml.
Por el fondo con propiedad de terceros con 39.29 ml.
Sublote B: área de 874.90 m2 ( Asociación Centro Comercial Km. 8 1/2-Comas ).
Por el frente con la Av. Túpac Amaru con 15.12 ml. Por el lado derecho con el sublote A con 62.04 ml. Por el lado izquierdo con el sublote C área que corresponde a la Av. El Parral con 54.80 ml. Por el fondo con propiedad de terceros con 15.91 ml.
Sublote C: área de 1,408.95 m2.
Por el frente con la Av. Túpac Amaru con 28.48 ml. Por el lado derecho con el sublote B con 54.80 ml. Por el lado izquierdo con el sublote D con 40.51 ml. Por el fondo con la Av. El Parral con 31.51 ml.
Sublote D: área 1,048.36 m2 ( local anexo Municipal de la Municipalidad de Comas ).
Por el frente con la Av. Túpac Amaru con 42.10 ml. Por el lado derecho con el sublote área considerada de la Av. El Parral con 40.51 ml. Por el lado izquierdo con propiedad de terceros 36.00 ml. Por el fondo con propiedad de terceros y parte de Av. El Parral con 19.49 ml.
2. Copia certificada por el secretario general de la Municipalidad de Comas del plano de subdivisión.
3. Certificado negativo de catastro del 23 de abril de 2002 expedido por la Municipalidad de Comas.
4. Constancia expedida por la Municipalidad de Comas el 6 de octubre de 2003 en el sentido que la Resolución de Alcaldía Nº 935-00-A/MC del 16 de octubre del 2000 ha quedado consentida; documento presentado conjuntamente con el recurso de apelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador de la Zona Registral Nº IX, Carlos Darío Azparrent Vargas, formuló la siguiente observación:
1. De la Resolución de Alcaldía Nº 935-00-A/MC del 16/10/2000 expedida por la Municipalidad de Comas, la cual no consta consentida, se aprecia que al inmueble se le da un uso distinto al destinado en la Resolución Nº 956-F del 18/10/61 del Ministerio de Fomento y Obras Públicas en donde el área de 5,600.00 m2 era destinada a una planta de tratamiento; por lo que, al haber variado el área útil de la urbanización, entre otros, como consecuencia de la variación del área de planta de tratamiento; previamente deberá inscribirse el Replanteo de la Habilitación Urbana para lo cual es necesario la Resolución y planos expedida por la municipalidad distrital aprobada en consulta por la Municipalidad Provincial.
2. Asimismo de la revisión de los antecedentes registrales se advierte que el inmueble se encuentra registrado a nombre de Constructora Nova S.A., no constando la intervención de la misma, desprendiéndose por el contrario que algunos de los sublotes como el sublote A y el sublote B serían de propiedad de la Asociación de Comerciantes Campo Ferial Túpac Amaru Km. 11 Comas, y de la Asociación Centro Comercial Km. 8 ½ Comas, de igual modo el sublote D que estaría destinado a local Anexo Municipal de la Municipalidad de Comas, los mismos que no tienen dominio sobre el inmueble, por lo que en su defecto como acto previo deberá registrarse el dominio a favor de los mismos. Art. 2015º del C.C. Asimismo de acuerdo al Certificado Negativo de Catastro la solicitante de la subdivisión es LA ASOCIACIÓN CENTRO COMERCIAL KM. 8 1/2 COMAS, no apreciándose la intervención de la propietaria con dominio inscrito.
3. Cabe precisar que de acuerdo a lo establecido en el artículo segundo de la parte resolutiva, los sublotes resultantes deben adecuarse al Plan de Desarrollo Metropolitano en lo que se refiere a los Parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes y otros conexos según corresponda situación que debe ser acreditada.
4. Se deja constancia que, el replanteo de la habilitación urbana deberá ser solicitado mediante un nuevo asiento de presentación; por cuanto, es la subdivisión que adquirió la prioridad a través del presente Título.
La presente observación se formula en atención al Art. 32º del R.G.R.P., Art. 2015º del C.C.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
- El apelante señala, con respecto al primer numeral de la observación, que el Reglamento Nacional de Construcciones a que se hace referencia en la observación, establece un supuesto distinto de aquél en que se encuadra la presente solicitud de inscripción, dado que no se está solicitando la inscripción de la subdivisión en mérito a un contrato, sino que nos encontramos frente a una Resolución Alcaldía Nº 935-00-A/MC de fecha 16/10/2000, expedida por la Municipalidad de Comas mediante la cual se ordena al Registro Público proceder con la inscripción de la subdivisión, la que surge como consecuencia de un proceso administrativo concluido.
- Con respecto al segundo numeral de la observación, manifiesta que Constructora Nova S.A., inscrita en la Ficha Nº 5015, del Registro de Personas Jurídicas, es propietaria del terreno urbano, ubicado en la urbanización Huaquillay, distrito de Comas, provincia y departamento de Lima, el mismo que ocupa un área total de 5,600.00 m2, cuyo dominio, linderos y medidas perimétricas corren debidamente registrados en la ficha Nº 196308, del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.
- En cuanto al tercer numeral de la observación, precisa que resulta excesivo, dado que sólo se solicita la subdivisión sin cambio de uso del inmueble antes mencionado tal como se aprecia en el artículo tercero de la Resolución de Alcaldía Nº 935-00-A/MC. Dicha subdivisión se realizó de conformidad con lo que estipula el Reglamento Nacional de Construcciones, motivo por el cual no es necesario inscribir el replanteo de la Habilitación Urbana.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
1. El terreno urbano con un área de 5,600.00 m2 ubicado en el distrito de Comas, destinado a la planta de tratamiento de desagüe, corre registrado en la ficha Nº 196308 que continúa en la partida electrónica Nº 42614483 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.
Según consta del asiento 1-c) de la citada partida, fue independizado a favor de urbanización Huaquillay S.A. en mérito a solicitud del 30 de octubre de 1978. En el asiento 2-c) corre inscrita la compraventa otorgada a favor de Constructora Nova S.A. en mérito de la escritura pública del 17 de julio de 1979 otorgada ante el notario Alberto Florez.
2. Dicho inmueble fue independizado de la partida matriz: ficha Nº 64439 que continúa en la partida electrónica Nº 11047825 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.
En el asiento 2-b) de la citada partida, consta inscrita la urbanización Huaquillay, primera etapa, aprobada por Resolución Nº 956-F del 18 de octubre de 1961 expedida por el Ministerio de Obras y Fomento que declaró cumplida la urbanización. Dicho asiento fue rectificado por el asiento 4-b) precisando que el área de terreno materia de la urbanización se distribuyó de acuerdo a lo siguiente: a) área útil: 207,199.53 m2, b) área parques y estacionamientos: 36,250.00 m2, c) área calles: 106,100.47 m2, d) área planta de tratamiento: 5,600.00 m2 , e) lote del Estado: 7,350.00 m2, f) área cedida por efecto de la reconstrucción del camino a Canta: 620.00 m2.
La Resolución Ministerial Nº 956-F del 18 de octubre de 1961 obrante en el título archivado Nº 1449 del 30 de marzo de 1963, resolvió lo siguiente:
"1. Declárese cumplida por Urbanización Huaquillay S.A. la ejecución de las obras que ha llevado a cabo, de acuerdo con los proyectos aprobados por la Resolución Ministerial Nº 573-F de 28 de setiembre de 1960, correspondientes a la Urbanización Huaquillay, de su propiedad, ubicada en el distrito de Carabayllo, de esta capital, con excepción del filtro percolador de la planta de tratamiento de desagües y, en consecuencia, autorízase la libre venta de los lotes que la constituyen.
2. Del área total de la urbanización, que es de trescientos sesentidós mil quinientos metros cuadrados (362,500 m2), corresponde a área útil doscientos catorce mil quinientos cuarentinueve metros cuadrados cincuentitrés decímetros cuadrados (214,549.53 m2) descompuesta de la manera siguiente (...) la diferencia de ciento cuarentisiete mil novecientos cincuenta metros cuadrados cuarentisiete decímetros cuadrados (147,950.47 m2) corresponde a áreas cedidas para calles, parques, estacionamientos y para la planta de tratamiento de desagües .
(...)
4. La administración, conservación y mantenimiento de los servicios de agua potable y desagües de esta urbanización, queda a cargo de la compañía propietaria.
5. Urbanización Huaquillay S.A. queda obligada a ejecutar en un plazo improrrogable de dos años a partir de la fecha, las obras de la planta de tratamiento de desagües que han quedado pendientes .
(...)"
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Fredy Silva Villajuán. Las cuestiones a determinar son las siguientes:
- Si la subdivisión de un lote que implique cambio de uso y apertura de nueva vía requiere seguir el trámite de habilitación urbana.
- Si se requiere la intervención del titular registral para la inscripción de la subdivisión.
VI. ANÁLISIS
1. La urbanización Huaquillay, primera etapa, fue ejecutada durante la vigencia del Reglamento de Urbanizaciones y subdivisión de tierras aprobado por Decreto Supremo Nº 1 del 20 de enero de 1955. El referido dispositivo consideraba dentro de los tipos de subdivisión de tierras a la Lotización clase “B” definida como la lotización “dedicada a la construcción de viviendas y edificios complementarios, o a la formación de nuevos centros poblados (...)”. Las obras de urbanización mínimas que eran exigidas para este tipo de subdivisiones correspondían a las de instalación de agua potable y desagüe y acondicionamiento de las vías públicas.
2. Como se ha señalado en el punto IV: ANTECEDENTE REGISTRAL, consta de la Resolución Ministerial Nº 956-F del 18 de octubre de 1961 que se declaró cumplida por urbanización Huaquillay S.A. la ejecución de las obras de la urbanización Huaquillay con excepción del filtro percolador de la planta de tratamiento de desagües . Asimismo, se aprecia que el terreno de 5,600.00 m2 independizado en la ficha Nº 196308 que continúa en la partida electrónica Nº 42614483 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, no se encuentra comprendido dentro del área útil y susceptible de venta de la habilitación, sino que fue destinado exclusivamente a la implementación de una planta de tratamiento de desagües, que debía ejecutarse en un plazo improrrogable de dos años a partir de la expedición de la resolución.
Finalmente en la acotada resolución se precisa que la administración, conservación y mantenimiento de los servicios de agua potable y desagües de esta urbanización, quedan a cargo de la compañía propietaria, es decir Urbanización Huaquillay S.A.
3. No obstante lo expuesto, en el asiento 2-c) de la citada partida registral, se inscribió la compraventa otorgada por Urbanización Huaquillay S.A. a favor de Constructora Nova S.A.; asiento registral que, cabe precisar, se encuentra amparado por el principio de legitimación recogido en el artículo 2013 del Código Civil y el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
Sin embargo, cabe precisar que la citada compraventa no ha implicado la variación del uso del terreno materia del presente título, el cual, como consta de los antecedentes registrales, se encuentra destinado a una planta de tratamiento de desagües.
4. Conforme dispone el numeral II-XIII-5 del Capítulo XIII del Título I del Reglamento Nacional de Construcciones aprobado por D.S.Nº 039-70-VI y D.S. Nº 063-70-VI: “Los Registros Públicos no inscribirán, bajo responsabilidad, contratos que signifiquen subdivisiones 1 de tierras si no cuentan con las respectivas autorizaciones otorgadas por el Departamento de Obras del Concejo Municipal o el Organismo de Control correspondiente, según sea el caso”.
Asimismo, el artículo 1º del D.S. Nº 002-89-JUS establece que para la inscripción de, entre otros actos, la subdivisión de predios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral, los interesados deben presentar:
a) Copia del plano catastral emitido por la Oficina de Catastro Distrital debidamente autenticada por el profesional autorizado al efecto.
b) Código catastral con el que se identifica al lote; y,
c) Área del terreno y área construida expresadas en metros cuadrados y con aproximación de dos cifras decimales.
El Art. 2º de la norma citada prescribe que los Notarios Públicos y los Registradores Públicos, bajo responsabilidad, no tramitarán o inscribirán, ningún acto o contrato referente a primeras de dominio, subdivisión o acumulación de predios urbanos, sin que previamente el interesado acompañe los requisitos señalados en el artículo primero.
5. En el caso bajo examen, se ha presentado el Certificado Negativo de Catastro del 23 de abril de 2002 expedido por la Municipalidad de Comas, que acredita que la referida municipalidad no cuenta con el plano y código catastral del distrito de Comas. En tal sentido, no resulta aplicable la exigencia contemplada en el artículo 1º del D.S. Nº 002-89-JUS, referido precedentemente.
6. La subdivisión de tierras urbanas sin cambio de uso 2 definida por el artículo II-XIII-1 del Reglamento Nacional de Construcciones como la partición de terrenos habilitados en fracciones que serán destinadas al mismo uso del terreno matriz, será factible “cuando la misma esté en concordancia con el Plan Regulador o Estudio de Zonificación correspondiente y exista la posibilidad de dotación de los servicios con que cuenta la zona”. Igualmente, se señala que “cuando uno o más sublotes resultantes contengan construcciones éstos deberán quedar en concordancia con el Reglamento de Construcciones Provincial respectivo, en cuanto a retiros, porcentajes de área libre, etc." (artículo II-XIII-2).
7. Asimismo, el artículo II-XIII-3.1 del precitado reglamento establece que "las subdivisiones sin obras son aquellas que no requieren la realización de ninguna obra adicional de habilitación de carácter público, en estos casos no será necesaria la intervención de los Organismos de Control, sino simplemente de la Comisión Técnica y el Departamento de Obras del Concejo Municipal correspondiente, los cuales verificarán que se cumple con las condiciones señaladas en el Art. II-XIII-2 y autorizarán la subdivisión para venta o construcción y su inscripción en los Registros Públicos".
8. Por su parte, las subdivisiones con obras - de conformidad con el artículo II-XIII-3.2- “(...) son aquellas que requieren obras de carácter público para ser factibles. En estos casos los interesados deberán solicitar autorización de subdivisión al Departamento de Obras del Concejo correspondiente, presentando los proyectos de las obras de habilitación que deberán realizarse para poder efectuar la subdivisión del terreno.
El Departamento de Obras aprobará dichos proyectos cuando éstos no signifiquen la apertura de nuevas vías públicas. En caso contrario, el interesado someterá los proyectos al Organismo de Control correspondiente - definido en el artículo II-II-1 como la entidad pública encargada del control total o parcial de los procesos de habilitación y subdivisión de tierras -, el cual los aprobará, cuando proceda, y podrá autorizar la celebración de contratos de compraventa garantizada y/o construcción simultánea rigiéndose por los procedimientos señalados en este Título para las habilitaciones de tierras. Posteriormente, recepcionará las obras y autorizará la inscripción de la subdivisión en los Registros Públicos”.
9. En el caso alzado, se aprecia que en el artículo primero de la Resolución de Alcaldía Nº 935-00-A/MC del 16 de octubre de 2000 se aprueba la subdivisión de un lote de 5,600.00 m2 correspondiente a la Urbanización Huaquillay, I Etapa, disponiendo en el artículo 3, transcribir dicha resolución a la Oficina Registral de Lima y Callao, a fin de que “se registre la factibilidad técnica de subdivisión, sin cambio de uso , del lote matriz (...)”.
De la citada resolución se desprende que el sublote A se encuentra destinado a la Asociación de Comerciantes Campo Ferial Túpac Amaru Km. 11-Comas, el sublote B a la Asociación Centro Comercial Km. 8 1/2-Comas y el sublote D al local anexo municipal de la Municipalidad de Comas. Dicha circunstancia conlleva tácitamente el cambio de uso del terreno matriz por cuanto según de aprecia de los antecedentes registrales, el mismo se encuentra destinado a planta de tratamiento de desagües.
Cabe señalar que si bien en el artículo tercero de la parte resolutiva de la resolución citada se señala que la subdivisión se efectúa sin cambio de uso del lote matriz, del cuerpo de la resolución se aprecia un destino distinto al de planta de tratamiento de desagüe que se le asignó en la Resolución Ministerial Nº 956-F del 18 de octubre de 1961.
Por otro lado, del plano de subdivisión aprobado por la Resolución de Alcaldía Nº 935-00-A/MC, se aprecia que el sublote C corresponde a la Av. El Parral, es decir, la subdivisión implica la apertura de una vía pública.
10. En tal sentido, considerando que la subdivisión cuya inscripción se solicita conlleva la modificación del área útil de la urbanización Huaquillay, primera etapa, así como la apertura de una vía pública conforme al plano de subdivisión presentado, deberá seguirse el procedimiento exigido para la modificación de una habilitación urbana. Es decir, la subdivisión deberá contar con la aprobación de la Municipalidad Provincial conforme a las reglas contenidas en la Ley General de Habilitaciones Urbanas y su reglamento 3 .
Cabe señalar que conforme ha establecido esta instancia mediante precedente de observancia obligatoria aprobado en el V Pleno del Tribunal Registral 4 , solamente para la inscripción de resoluciones administrativas que impliquen la declaración, modificación o extinción de derechos de propiedad sobre bienes se requiere acreditar que quedaron firmes, razón por la que debe dejarse sin efecto la exigencia del Registrador en el sentido que no se ha acreditado que la resolución administrativa que aprobó la subdivisión ha quedado consentida.
Por lo expuesto, debe confirmarse el punto 1 de la observación, con la precisión de que para la inscripción de la subdivisión no se requiere acreditar que dicha resolución ha quedado firme.
11. Respecto al punto 2 de la observación, los solicitantes de la subdivisión son la Asociación Centro Comercial Km. 8 ½ Comas y la Asociación de Comerciantes Campo Ferial Túpac Amaru Km. 11 Comas; sin embargo, como se ha señalado en el punto IV: ANTECEDENTE REGISTRAL, el terreno de 5,600.00 m2 materia del presente título, corre registrado a favor de Constructora Nova S.A.
En tal sentido, considerando que la subdivisión de lote implica la modificación física del predio, aunado en el presente caso a que dicha subdivisión conlleva a la incorporación de parte del predio a la vía pública, se requiere que el titular registral preste su consentimiento a la misma. En defecto de lo anterior, en forma previa o simultánea deberá registrarse el dominio de los solicitantes de la subdivisión del lote, en aplicación del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 2015 del Código Civil y el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
Por lo expuesto, debe confirmarse el punto 2 de la observación.
12. Conforme a lo expresado en el artículo segundo de la Resolución de Alcaldía Nº 935 del 16 de octubre de 2000, los sublotes resultantes de la habilitación “deben adecuarse al plan de desarrollo metropolitano en lo que se refiere a los parámetros normativos y edificatorios vigentes y otros conexos según corresponda”. No obstante ello, en concordancia con lo prescrito en el artículo II-XIII-2 del Reglamento Nacional de Construcciones, la verificación de la adecuación al plan de desarrollo metropolitano y demás requisitos establecidos en el Reglamento de Construcciones y normas pertinentes, no corresponde al Registro, sino a la entidad competente que aprueba la subdivisión.
En tal sentido, debe revocarse el punto 3 de la observación.
13. Finalmente, considerando que el procedimiento de habilitación urbana o la modificación de una habilitación urbana debe contar con la aprobación tanto de la municipalidad distrital como de la provincial (revisión) - esta última en relación a la adecuación de la habilitación con los planes de desarrollo urbano -, en el presente caso, al contarse con la aprobación de la municipalidad distrital, sólo se requiere acompañar la resolución de aprobación (vía revisión) de la municipalidad provincial. En tal sentido, la presentación de la resolución de la municipalidad provincial que apruebe subdivisión no requerirá de un nuevo asiento de presentación pues se trata de un documento subsanatorio del defecto del título.
Por lo tanto, debe revocarse el punto 4 de la observación.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR los puntos 1 y 2 de la observación formulada por el Registrador de la Zona Registral Nº IX al título señalado en el encabezamiento y REVOCARLA en lo demás que contiene.
Regístrese y comuníquese.
FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN
Presidente de la Primera Sala
del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ
Vocal del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Vocal del Tribunal Registral