RESOLUCIÓN Nº 720-2008-SUNARP-TR-L
Lima, 09 de julio de 2008
APELANTE : RICARDO FELIPE TORRES IHUARAQUI
TÍTULO : N° 612 del 9 de enero de 2008
RECURSO : N° 13418 del 6 de marzo de 2008
REGISTRO : de Predios de Pucallpa
ACTO(s) : REVERSIóN DE DOMINIO EN FAVOR DEL ESTADO
(…)
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Díaz. Con el informe oral del abogado Orlando Gamio Málaga.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
- Si procede inscribir la reversión de dominio a favor del Estado respecto de un predio registrado a favor de terceros, distintos al adjudicatario, cuando no consta anotado el pacto de reversión y no existe disposición con rango legal que autorice la cancelación de los derechos extendidos en favor de los terceros que no fueron parte del procedimiento administrativo.
VI. ANÁLISIS
1. En el asiento 1c) de la ficha N° 9869, trasladada a la ficha N° 136-R, proveniente a su vez de fojas 315 del Tomo 43 del Registro de Propiedad Inmueble de Ucayali, se inscribió la adjudicación a título gratuito, otorgada por la Dirección de la Región Agraria XIII-Uc, en representación de la Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, en favor de Roberto Guzmán Ruiz, respecto del predio de 51 Has 6810 m 2 , parcela con Código Catastral N° 01, ubicado en el distrito de Callería, provincia de Coronel Portillo, departamento de Ucayali.
Revisado el contrato de adjudicación a título gratuito N° 11170 de fecha 27 de febrero de 1984 que forma parte del título archivado N° 1210 del 26 de marzo de 1984, se aprecia que la referida adjudicación se realizó al amparo del artículo 43 del Decreto Ley N° 22175, Ley de Comunidades Nativas y de Desarrollo Agrario de la Selva y Ceja de Selva, modificado por el artículo 64 del D. Leg. N° 2, Ley de Promoción y Desarrollo Agrario, publicada el 25 de noviembre de 1980, el mismo que señala lo siguiente:
“ Las tierras se adjudicarán a título gratuito por la Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, salvo los casos señalados en los artículos 63, 64 y 70 de la presente Ley, mediante contratos que podrán celebrarse por documento privado que constituirá título suficiente inscribible en los Registros Públicos. Las copias certificadas de dichos contratos que expida la referida Dirección General, tendrán la misma validez que los testimonios de escritura pública, para todos los efectos”.
2. En la cláusula quinta del contrato de adjudicación consta la aceptación por el adjudicatario de las condiciones especificadas en la cláusula sexta. En esta se estableció que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 112 del Reglamento de la Ley de Promoción y Desarrollo Agrario, aprobado por D.S. N° 147-81-AG, modificado por D.S. N° 040-83-AG, el contrato de adjudicación podía ser rescindido por las causales siguientes:
a.- Abandono de la parcela por más de 2 años consecutivos.
b.- Ceder a terceros el uso total o parcial de la Unidad Agrícola.
c.- Vender o transferir, total o parcialmente sus derechos sobre la Unidad Agrícola adjudicada, sin dar cuenta a la Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural.
d.- No iniciar la explotación de los 12 meses siguientes a la suscripción del contrato de adjudicación.
e.- Cultivar coca en cualquier extensión; o no efectuar la sustitución de tales cultivos en el plazo establecido por Ley.
El referido artículo se dictó al amparo del artículo 59 del D.L. N° 22175, Ley de Comunidades Nativas y de Desarrollo Agrario de la Selva y Ceja de Selva, modificado por el artículo 64 del Decreto Legislativo N° 2, con el siguiente tenor:
“El Reglamento de la presente ley establecerá las causales de rescisión del contrato de adjudicación en los proyectos de asentamiento rural, debiendo considerarse en todos los casos que el abandono del predio es necesariamente motivo de rescisión”.
Sin embargo, se aprecia que no se extendió carga alguna en la partida registral en la que se publicitara esta circunstancia.
3. Al respecto, cabe señalar que en los registros de bienes se inscriben no solo los actos y contratos por los que se constituyen, modifiquen o extinguen derechos, sino también aquellos actos que suponen una limitación o restricción de los derechos de los titulares registrados. En tal sentido, el pacto por el cual se establecen causales de rescisión o resolución del contrato, también constituye un acto inscribible en el rubro de cargas y gravámenes de la partida registral.
Los efectos de esta inscripción son similares a los de las anotaciones preventivas: reservan la prioridad a la eventual modificación del derecho inscrito y enervan la buena fe de los terceros que contratan al amparo de la información que brinda el Registro. En estos casos, cuando se produce la rescisión o resolución del contrato, los terceros no pueden alegar desconocimiento de la carga que implicaba la existencia del pacto inscrito; en tal sentido, no existe obstáculo alguno para la admisión al Registro, de la rescisión o resolución, quedando sin efecto las inscripciones que se hubiesen extendido en favor de terceros.
Si el pacto de rescisión o resolución no se hubiesen registrado, los derechos de los terceros solo podrán ser cancelados mediante un procedimiento seguido con su intervención, o excepcionalmente, cuando una Ley expresa lo autorice.
4. En este marco, se promulgó la Ley N° 27333, publicada el 30 de julio de 2000, mediante las cuales se dictaron normas para la inscripción de la reversión de terrenos eriazos y rústicos al dominio del Estado. Con relación a los segundos, la Segunda Disposición Complementaria de la Ley estableció lo siguiente:
“ Los terrenos rústicos de la República que conforme a las disposiciones del Decreto Ley N° 17716, Decreto Legislativo N° 653 y demás disposiciones conexas y complementarias fueron declarados en abandono e incorporados al dominio del Estado, serán inscritos a nombre de este en el Registro de la Propiedad Inmueble o, en su caso, en el Registro Predial, por el solo mérito de la resolución suprema que se hubiere expedido, procediéndose igualmente a cancelar los asientos extendidos a nombre de terceros .
Igual mérito inscribible tendrán las resoluciones administrativas que declaren el abandono de tierras de conformidad con lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 88 de la Constitución Política del Perú, así como las que declaren la caducidad de una adjudicación y la consiguiente reversión de un predio al dominio estatal”.
Como se ha señalado en reiterada jurisprudencia (1) , “a efectos de determinar los alcances de las normas citadas, es pertinente remitirse al Dictamen de la Comisión de Infraestructura y Transportes del Congreso, que aprobó los Proyectos de Ley N° 5322/99-CR, N° 5347/99-CR y N° 5355/99-CR con el texto sustitutorio que diera origen a la Ley N° 27333, en el que se indicó que las disposiciones complementarias de la misma, tienen por propósito resolver un problema de carácter registral respecto de áreas urbanas y rurales en las que el Estado adjudicó tierras eriazas o rústicas a favor del sector privado para el desarrollo de diversos proyectos de inversión y que fueron inscritas como primeras de dominio, no obstante que, en muchos casos ya constaban registradas a favor de terceros en mérito de adjudicaciones efectuadas en su oportunidad por el propio Estado”.
5. Es de resaltar que, al margen del análisis de la aplicación de la referida Ley con arreglo a su finalidad, esta instancia también concluyó lo siguiente: “Lo expuesto previamente nos indica que es posible que se puedan cancelar asientos de dominio en el Registro Público en virtud de resoluciones administrativas, siempre que las entidades que las expidan cuenten con facultades o atribuciones legales para ello, como es el caso de la Superintendencia de Bienes Nacionales (u otras entidades de la Administración) con relación a las materias reguladas en las normas anteriormente citadas”.
En consecuencia, se ha i nterpretado que en tanto una disposición con rango legal, como en este caso, la Ley N° 27333, autoriza cancelar asientos de inscripción a favor de terceros sobre la base de una resolución administrativa, aun cuando los terceros no han sido parte en el procedimiento administrativo seguido, e llo supone el establecimiento de una excepción al principio de legitimación registral consagrado en el artículo 2013 del Código Civil por el cual “el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”.
Por lo tanto, procede revocar la observación formulada por el Registrador en el extremo que únicamente admite la modificación del dominio mediante mandato judicial.
6. En el presente caso, se aprecia que la rogatoria de inscripción está referida a la reversión del predio rústico de 51.6810 has adjudicado a favor de don Roberto Guzmán Ruiz conforme al título y la normativa señalada en los puntos 1 y 2.
De la revisión de la partida registral, ficha N° 136-R se aprecia que el adjudicatario del predio rústico, Roberto Guzmán Ruiz, lo transfirió en venta a favor de Rosa Benites Reátegui, casada con Jorge Ordongoitia Tenazoa mediante título N° 2990 del 21 de febrero de 1990, como consta del asiento 2c) de la indicada ficha.
Asimismo, con fecha 4 de setiembre de 1997, mediante título N° 3013, se inscribió la sucesión de Rosa Benites Reátegui, declarándose heredero a Jorge Ordosgoytia Tenazoa, como consta del asiento 3c).
Posteriormente, mediante título N° 3014 de la misma fecha, se registró la venta otorgada en favor de Adolfo Romel Oliveira Sánchez casado con Betty Margot Medina Cárdenas, quienes acumularon a dicho predio el inscrito en la ficha N° 9877 con lo cual se conformó una nueva unidad inmobiliaria de 64 has 6810 m 2 : Más adelante, los referidos titulares independizaron de la citada partida un área de 11 ha 4,580 m 2 en la ficha 29769 y 14 ha 2,458 m 2 en la ficha N° 29770, quedando un área remanente de 39 ha 9,772 m 2 , área que a su vez fue rectificada por Resolución Directoral Regional Sectorial N° 0312-2000-CTARU-DESA de fecha 30 de noviembre de 2000, señalándose que el área correcta es de 30 h 3,518 m 2 .
Asimismo, se aprecia de la ficha N° 138-R, trasladada de la ficha N° 29770, que el área rectificada del predio es de 14 has 2,714 m 2 y, de la partida electrónica N° 11003435, continuación de la ficha N° 137-R, trasladada de la ficha N° 29769, que el área rectifica da del predio es de 11 has 5,230 m 2 .
7. El título que sustenta la rogatoria está conformado por copia legalizada por notario de Pucallpa, Raúl Salazar Martínez, el 5 de diciembre de 2007, de la copia certificada de la Resolución Ministerial N° 0554-2005-AG de 24 de junio de 2005, la misma que dispuso “revertir al patrimonio del Ministerio de Agricultura el predio rústico denominado “Santa Rosa”, de 51.8610 ha, ubicado en el distrito de Gallería, provincia de Coronel Portillo, departamento y región de Ucayali, adjudicado a favor de don Roberto Guzmán Ruiz mediante Resolución Directoral N° 00038-84-DR-XXIII-UC, de 22 de febrero de 1984 y contrato de adjudicación a título gratuito N° 11170 de fecha 27 de febrero de 1984, inscrito en la Ficha N° 000136-R del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Ucayali; disponiéndose en consecuencia la cancelación de asientos de inscripción a favor de esa persona y de las subsiguientes transferencias y la consiguiente inscripción del inmueble a nombre del Ministerio de Agricultura, a cuyo efecto la Dirección Regional Agraria Ucayali efectuará las gestiones del caso ante la oficina Registral de la jurisdicción; con conocimiento de este Despacho”.
Con relación a la formalidad del título presentado, cabe señalar que de conformidad con el artículo 8 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, concordante con el artículo 9 del Reglamento General de los Registros Públicos y artículo 2010 del Código Civil, “en los casos de inscripciones que se efectúen en mérito a un acto administrativo, salvo disposición en contrario, se presentará copia autenticada de la resolución administrativa expedida por funcionario autorizado de la institución que conserva en su poder la matriz”.
En tal sentido, el título presentado no cumple con la formalidad requerida.
8. De otro lado, se aprecia que la Resolución Ministerial que contiene el acto cuya inscripción se solicita, se fundamenta en el Reglamento de la Ley N° 28259, aprobado por D.S. N° 035-2004-AG.
La Ley N° 28259 de fecha 25 de junio de 2004, denominada Ley de Reversión a favor del Estado de los predios rústicos adjudicados a título gratuito, señala en el artículo 1 que su objeto es el de “revertir a favor del Estado los predios rústicos declarados en abandono o que no hayan cumplido los fines para los que fueron otorgados en Adjudicación Gratuita y revertirlos al patrimonio del Estado para su posterior adjudicación a título oneroso”.
En el artículo 2 estableció que “El Ministerio de Agricultura, de oficio o a pedido de parte, declarará el abandono y reversión a favor del Estado, previa Resolución de los contratos de Adjudicación a título gratuito de los predios rústicos abandonados o predios cuyos adjudicatarios no hayan cumplido con darles el fin para el cual les fueron adjudicados”.
El artículo 3 del Reglamento de la Ley, aprobado mediante D.S. N° 035-2004-AG determinó su ámbito de aplicación señalando lo siguiente: “La Ley y este reglamento se aplican a los predios rústicos adjudicados gratuitamente por el Estado, a través del Ministerio de Agricultura, dentro del proceso de reforma agraria normado por el TUC del D.L. N° 17716 y en aplicación de la Ley de Comunidades Nativas y de Desarrollo Agrario de las Regiones de Selva y Ceja de Selva, dada por D.L. N° 20653, derogado y sustituido por D.L. N° 22175”.
De la citada normativa se desprende que el órgano competente para declarar el abandono y la reversión de predios rústicos en favor del Estado en los supuestos señalados –entre los cuales se encuentra el predio submateria–, es el Ministerio de Agricultura, a través del procedimiento establecido en el Reglamento.
9. Sin embargo, del tenor de la mencionada Ley, no consta que esta disponga o autorice que, como consecuencia de la reversión, se cancelen derechos inscritos en favor de terceros distintos al adjudicatario, en los casos en que dicho pacto de reversión no constara registrado a efectos de resultar oponible erga omnes .
Es el Reglamento de la Ley, el que en su artículo 5 establece el procedimiento de reversión señalando en su primer párrafo que “la reversión al dominio del Estado de predios rústicos adjudicados gratuitamente, está sujeta a la declaración de abandono o incumplimiento de los fines de la adjudicación, sin perjuicio de que el adjudicatario original lo haya transferido a terceros ”; disposición que implica la cancelación de los derechos de los terceros.
Asimismo, en la secuela del procedimiento, se facultó a la Dirección Regional Agraria a efectos de que, una vez emitido el dictamen legal, dicte resolución “declarando el abandono o incumplimiento de las condiciones del contrato, en forma total o parcial, según corresponda, conforme al plano y memoria descriptiva que formarán parte de la resolución; asimismo resolverá el contrato de adjudicación gratuita en forma total o parcial y solicitará la expedición de la resolución ministerial que disponga la reversión del predio al patrimonio del Ministerio de Agricultura”.
En el mismo sentido, se dispuso que “dentro del término de quince días de notificada la resolución, los interesados podrán apelar de ella, elevándose el expediente a la instancia superior, absolviéndose el grado por resolución ministerial de Agricultura, con la que queda agotada la vía administrativa”.
Se señaló igualmente que “ si la resolución que declara el abandono o incumplimiento de las condiciones del contrato no fuese apelada dentro del término legal, quedará consentida; en cuyo caso el expediente se remite a la instancia superior para la emisión de la resolución ministerial que disponga la reversión, conforme a lo previsto en el párrafo anterior”, en dicho párrafo se dispuso que “la resolución ministerial dispondrá la reversión del predio o parte de él, al patrimonio del Estado (Ministerio de Agricultura), disponiendo en este último caso la independización del área materia de reversión, y ordenando asimismo la cancelación de los asientos de dominio posteriores a la inscripción del título de adjudicación gratuita a nombre de su anterior propietario y la consiguiente inscripción a nombre del Ministerio de Agricultura ”.
10. No obstante ello, como se ha señalado en el punto 5 precedente, se requiere una disposición con rango legal que autorice expresamente la cancelación de derechos registrados en favor de terceros mediante un acto administrativo, emanado de un procedimiento en el cual los referidos terceros no hubiesen intervenido, como en el presente caso.
Al respecto, cabe señalar que en el recurso de apelación planteado, el recurrente ha invocado la Ley N° 28677 que en su artículo 4° señala que “Producida la reversión por resolución administrativa, los Registros Públicos procederán a la cancelación de los respectivos asientos registrales, con la consiguiente inscripción del inmueble a favor del Estado”.
Revisada la mencionada Ley se aprecia, en primer lugar, que se encuentra referida a la “reversión de predios rústicos al dominio del Estado, adjudicados a título oneroso, con fines agrarios, ocupados por asentamientos humanos”, supuesto distinto al que es materia del título alzado; es así que no es sustento de la emisión de la resolución ministerial materia de grado, por lo que deviene en inaplicable. En segundo lugar, el mencionado artículo 4 no puede ser interpretado como autoritativo para la cancelación de los asientos extendidos en favor de terceros distintos al adjudicatario, dado que de su tenor se desprende únicamente que autoriza cancelar los asientos registrales extendidos como consecuencia de la adjudicación previamente registrada.
En los supuestos que regula la Ley N° 28677, es igualmente su Reglamento, D.S. N° 018-2006-AG, que en sus artículos 4 y 6, autoriza la cancelación de asientos extendidos en favor de terceros.
En consecuencia, en tanto en el presente caso, el predio submateria se encuentra registrado en favor de personas distintas al adjudicatario, no procede la inscripción de un acto de reversión que supone la cancelación de los derechos de los referidos terceros, dispuesta en un procedimiento seguido sin su intervención, cuando el pacto de reversión no se encontraba previamente inscrito y la norma que autoriza la cancelación no tiene rango legal que modifique los alcances del artículo 2013 del Código Civil.
Por lo tanto, siendo que el título presentado adolece de defecto insubsanable, corresponde disponer su tacha de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos.
11. Sin perjuicio de ello, cabe señalar que no se han presentado al Registro, los planos autorizados por la Oficina PETT de Ejecución Regional (o del órgano competente en la actualidad) a que se refiere el numeral 5.9 del artículo 5 del D.S. N° 035-2004-AG, que constituye requisito para el ingreso del título al Registro.
Asimismo, es de verse que la reversión declarada es respecto del predio de 51 has 6810 m 2 , extensión que, como se ha señalado en el punto 6, difiere del área que corresponde al predio en la actualidad como consecuencia de la acumulación registrada en el asiento 2b de la ficha N° 136-R y las posteriores rectificaciones de áreas efectuada en el asiento 4b así como en las fichas independizadas N° 138-R y 137-R, independizadas de la ficha N° 136-R, con lo cual el predio totaliza un área de 56 has 1,462 m 2 .
Intervien e la vocal suplente Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizada mediante Resolución N° 050-2008-SUNARP/PT del 13 de marzo de 2008.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Pucallpa al título referido en el encabezamiento y DISPONER su tacha de conformidad con los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución.
Regístrese comuníquese.
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES, Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ, Vocal del Tribuna Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN, Vocal del Tribunal Registral
NOTAS:
(1) Véase las Resoluciones N° 382-2003-SUNARP-TR-L del 20/06/2003, N° 393-2003-SUNARP-TR-L del 27/06/2003 y N° 113-2005SUNARP-TR-L del 25/02/2005.