RESOLUCIÓN Nº 515 2005-SUNARP-TR-L
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, (sic)
APELANTE Merari A. Córdova Moscoso TÍTULO Nº 276741 del 8/6/2005 RECURSO 35865 del 7/7/2005 REGISTRO Predios de Lima ACTO (s) Compraventa
SUMILLA
RESTRICCIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD
Se pueden establecer restricciones temporales a la propiedad por pacto, las mismas que podrán estar referidas a cualquiera de los atributos de la propiedad, siempre que no impliquen violación de normas legales imperativas o de orden público.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Se solicita la inscripción del contrato de compraventa celebrado de una parte por David Ortiz Ruiz y cónyuge Betty Nélida Rojas Baltodano y de la otra Merari Arístides Córdova Moscoso y Martha Viviana Córdova Moscoso, respecto del inmueble ubicado en la Guillermo Dansey Nº 030, departamento 401, 4º piso, Cercado de Lima.
A tal efecto se adjunta partes notariales expedidos por el Notario de Lima Enrique Costa Sáenz, en el que se insertan los recibos de pago del impuesto de alcabala.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Alonso Amorós Figueroa, denegó la inscripción del título formulando la siguiente observación:
“ De acuerdo con el artículo 882 del Código Civil no se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita; en el presente caso, en la 1 y 2 cláusula adicional se ha pactado, contra lo dispuesto por la citada norma, lo que se servirá aclarar de tal modo que sus pactos se ajusten al ordenamiento legal.
La aclaración deberá hacerse mediante otro instrumento en aplicación del artículo 48 de la Ley del Notariado ” .
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante argumenta que con el acuerdo no se contraviene leyes de orden público, acuerdo que está amparado por lo dispuesto en el inciso 14 del artículo 2 de la Constitución Política del Perú.
Agregan que es aplicable el apartado a) del inciso 24 del artículo 2 de la Constitución Política del Perú que dice que, nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda, ni impedido de hacer lo que ella no prohíbe; por lo que, el artículo 882 del Código Civil no es aplicable.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El predio sobre el que recae la rogatoria es el inmueble ubicado en la Guillermo Dansey Nº 030, departamento 401, 4to piso, Cercado de Lima y se encuentra inscrito en la ficha Nº 423597 que continúa en la Partida Electrónica Nº 40329706 del Registro de Predios.
En el asiento c-2 de la ficha Nº 423597 se encuentra inscrito el dominio del referido inmueble a favor de David Ortiz Ruiz y su cónyuge Betty Nélida Rojas Baltodano.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, la cuestión a determinar es la siguiente:
- Si la restricción pactada por los copropietarios para enajenar la cuota ideal por un plazo determinable constituye un acto inscribible.
VI. ANÁLISIS
1. Los artículos 923 al 928 del Código Civil contienen las disposiciones generales relativas al derecho de propiedad.
Así, el artículo 923 establece que “la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley”.
De otro lado, el artículo 925 señala que las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de necesidad y utilidad pública o de interés social no pueden modificarse ni suprimirse por acto jurídico.
Asimismo, el artículo 926 que “las restricciones de la propiedad establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a terceros, deben inscribirse en el registro respectivo”.
2. Lucrecia Maisch Von Humboldt, comentando el artículo 926 del Código Civil indica que, “esta norma no tiene precedentes en el Código anterior y está destinada a resolver el problema de la oponibilidad a terceros de las restricciones a la propiedad acordadas por las partes. La ratio legis es muy clara: las partes mientras no vulneren normas imperativas de la ley, pueden acordar restricciones al derecho de propiedad o a su ejercicio, es decir el efecto inter-partes surge del convenio. Ahora bien, para evitar un eventual fraude o simulación frente a terceros, que podrían verse perjudicados por estas restricciones, se exige que figuren inscritas en el Registro respectivo, de lo cual se desprende que esta norma se aplica tanto a bienes muebles como a inmuebles. (...)” 1 .
3. En concordancia con el artículo 926 del Código Civil, el artículo 2019 del mismo cuerpo legal contempla en su numeral 5 como uno de los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad Inmueble, “Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito”.
Al respecto, en la “Exposición de Motivos Oficial del Código Civil” elaborada por la Comisión Revisora del Código Civil se indica que, “El inciso 5 alude a la posibilidad de que el titular de un derecho inscrito tenga determinadas restricciones establecidas contractualmente (pacto de no arrendamiento) o por iniciativa del titular del derecho, con arreglo a ley, como el caso del patrimonio familiar. No se hace referencia a las restricciones establecidas legalmente, por estimarse que en estos casos la publicidad de la ley es suficiente” 2 .
4. Del citado artículo 926 se colige que mediante pacto pueden establecerse restricciones a la propiedad y que tales restricciones son inscribibles; es decir, el propietario de un bien puede voluntariamente someter su derecho de propiedad a restricciones. Cabe precisar que la norma contempla expresamente que estas restricciones se establecen mediante acuerdo entre las partes, siendo uno de ellos el propietario del bien a quien corresponde autolimitar su derecho.
5. Ahora bien, lo que debe definirse es cuáles serán los límites del pacto de restricción de la propiedad, esto es, el ámbito dentro del cual las partes podrán pactar restricciones a la propiedad.
Al respecto, en el artículo 926 del Código Civil no se estableció ningún límite. Ello no implica que no existan límites para dicho pacto, sino que debe acudirse a otras normas que establezcan límites a dichos pactos y además, a las restricciones en general respecto al contenido de los contratos.
6. En cuanto a las restricciones respecto al contenido de los contratos y dentro de un ámbito general, el numeral 14) del artículo 2 de la Constitución Política establece que, toda persona tiene derecho “a contratar con fines lícitos, siempre que no se contravengan leyes de orden público”.
En el mismo sentido, el artículo 1354 del Código Civil dispone que las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carácter imperativo.
En lo que respecta a normas que establecen límites al contenido de los pactos relativos al derecho de propiedad, podemos citar al artículo 882 del Código Civil que dispone que no se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. Asimismo, al artículo 1582 del mismo cuerpo, al regular los pactos que pueden integrar la compraventa, establece que el pacto de mejor comprador y el pacto de preferencia son nulos.
7. Siguiendo con el marco constitucional, el artículo 70 establece que “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. (...).”
Aplicando dicha norma al ámbito de los pactos de restricción de la propiedad, resultará por ejemplo, que no podrá establecerse contractualmente la renuncia a la indemnización en efectivo en caso de expropiación.
La norma constitucional establece que la propiedad es inviolable, mas ello no implica que no puedan establecerse restricciones a la misma, ya sean legales o contractuales, pues la propiedad no es un derecho absoluto.
8. Conforme a la definición del derecho de propiedad recogida en el artículo 923 del Código Civil, “la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien”.
Dado que los artículos 925 y 926 del mismo Código contemplan a las restricciones legales y contractuales de la propiedad, debe entenderse entonces que tanto las restricciones legales como las contractuales podrán estar referidas a cualquiera de los atributos de la propiedad, tales como los de usar, disfrutar, disponer o reivindicar el bien.
Ciertamente, todos los atributos de la propiedad son substanciales a ella, pero si se considerara que por ello no son susceptibles de limitación, tendría que concluirse que ni siquiera en virtud de norma legal podrían establecerse restricciones a los atributos de la propiedad; conclusión inadmisible pues expresamente las normas legales prevén tanto las restricciones legales como las voluntarias a la propiedad. Esto es, a los atributos de la propiedad.
9. Ahora bien, en lo que respecta a las restricciones al atributo de disponer del bien, ya hemos señalado que el artículo 882 del Código Civil dispone que “no se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita”.
Esto es, no podrá establecerse contractualmente la prohibición (absoluta) de enajenar o gravar. Sin embargo, no existe impedimento legal para establecer contractualmente restricciones –no prohibiciones–, a la facultad de enajenar o gravar. Por ejemplo, restricciones temporales (que estarán vigentes por un periodo determinado), o restricciones referidas a los requisitos para enajenar o gravar.
10. Del análisis del artículo 926 del Código Civil y al amparo de las normas constitucionales y legales que establecen la libertad contractual, se colige lo siguiente:
a) Se pueden establecer restricciones a la propiedad por pacto.
b) Las restricciones podrán estar referidas a cualquiera de los atributos de la propiedad.
c) Las partes pueden pactar libremente restricciones a la propiedad, siempre que no impliquen violación de normas legales imperativas o de orden público.
d) No puede establecerse la prohibición absoluta de enajenar o gravar.
e) Considerar que únicamente pueden pactarse las restricciones a la propiedad que están legalmente contempladas implica afectar la libertad contractual.
En el mismo sentido se ha pronunciado este colegiado en las Resoluciones Nº 557-2003-SUNARP-TR-L del 28/8/2003 y Nº 327-2005 del 2/6/2005.
11. Ahora bien, resulta fundamental que se establezca con claridad en el pacto que restringe las facultades del propietario, en qué consiste la restricción pactada, es decir, qué facultades del propietario se encuentran limitadas y en qué sentido. Ello en concordancia con el principio de especialidad que rige el sistema registral, conforme al que –entre otros aspectos–, los actos y derechos que se inscriben deben estar perfectamente determinados.
12. En este caso, las compradores (sic) han pactado en las cláusulas adicionales de la minuta formalizada en escritura pública del 1 de junio de 2005 lo siguiente:
“PRIMERA.- (...) el inmueble que adquieren lo dan en derecho de uso a título gratuito y de por vida a favor de la madre Julia Rosa Moscoso Meneses viuda de Córdova y no podrá ser hipotecado, gravado, vendido, lo que puede efectuarse después de su muerte y para disponerla en venta ambos compradores tienen que ponerse de acuerdo, prohibiéndose su venta si no hay acuerdo entre las partes”.
“SEGUNDA.- Porcentaje en la compra: Los compradores manifiestan que le corresponden a cada uno el 50% (cincuenta por ciento) del inmueble que lo adquieren, y nadie puede venderlo, ni disponerlo a título gratuito ni oneroso, si no hay aceptación de ambas partes, en caso contrario sería nulo. Este porcentaje servirá para el efecto de calcular por separado el pago de alcabala si es que corresponde a conforme a ley”.
13. Los derechos de uso y habitación, se encuentran previstos en los artículos 1026 al 1029 3 del Código Civil, y pueden ser constituidos por Ley, por testamento o por contrato como en el presente caso.
Por otro lado, el artículo 971 del Código Civil establece que para disponer, gravar o arrendar un bien en copropiedad, así como darlo en comodato o introducir modificaciones en él, es necesario que los acuerdos sean adoptados por unanimidad; en tal sentido, los copropietarios del predio materia de la presente apelación, se han ceñido a la ley cuando han pactado que no se podrá disponer del bien si no hay acuerdo de los dos copropietarios.
Ahora bien, de acuerdo a lo pactado los copropietarios tampoco podrán disponer de sus cuotas ideales sino hasta después de la muerte de la beneficiada con el derecho de uso; sin embargo, esto no implica una prohibición absoluta de enajenar el bien, en tanto se trata de una prohibición temporal.
En tal sentido, y de acuerdo a lo expuesto, estamos ante una restricción de derecho de propiedad, pues los copropietarios no podrán ejercer una de las atribuciones del derecho de propiedad, que es disposición del bien por un tiempo determinable, dada la naturaleza finita de la vida de una persona.
En tal sentido, debe revocarse la observación formulada por el Registrador Público al título venido en grado.
14. El artículo 156 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos establece que, cuando el Tribunal Registral revoque total o parcialmente la decisión del Registrador Público, debe pronunciarse sobre la liquidación de derechos, siendo que en el presente caso estamos ante una revocación total, por lo que se procede a efectuar la liquidación definitiva:
Acto
D. Calificación
D. Inscripción
Total
Compraventa D. Uso Restricción contractual TOTAL Recibo 2005-08-00021500 Saldo por pagar:
27.00 27.00 27.00 81.00
124.95 5.00 5.00 134.95
151.95 32.00 32.00 215.95 S/. 27.00 S/. 188.95
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR[1] la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Predios al título referido en el encabezamiento y ordenar su inscripción, previo pago de los derechos registrales, de acuerdo a los fundamentos expuestos en la presente Resolución.
Regístrese y comuníquese.
SS. SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS; PEDRO ÁLAMO HIDALGO; LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA