RESOLUCIÓN N° 228-2008-SUNARP-TR-L
Lima, 2 9 de febrero de 2008
APELANTE : MICHAEL ESQUIVES PORTUONDO
TÍTULO : N° 533385 del 21 de setiembre de 2007
RECURSO : N° 66130 del 13 de diciembre de 2007
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO(s) : DECLARACIóN DE VERDADERO COMPRADOR
(…)
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Díaz.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
1. Si el título presentado cumple con la formalidad requerida para acceder al Registro.
2. ¿Cuál es la naturaleza jurídica de la declaración de verdadero comprador?
3. ¿Quiénes deben intervenir en la declaración de verdadero comprador?
VI. ANÁLISIS
1. El artículo 7 de la Ley N° 27755, Ley de Creación del Registro de Predios estableció que a partir de la integración de los registros que conforman al Registro de Predios (1) , “todas las inscripciones se efectuarán por escritura pública o mediante formulario mistral legalizado por Notario, cuando en este último caso el valor del inmueble no sea mayor a veinte Unidades Impositivas Tributarias (UIT)”.
Cabe señalar que esta norma modificó, para los registros integrantes del Registro de Predios en lo que respecta a actos de disposición, la norma general contenida en el artículo 2010 (2) del Código Civil, sobre titulación auténtica.
El artículo 7 de la Ley fue precisado mediante D.S. N° 007-2004JUS, publicado en el diario oficial El Peruano el 16 de julio de 2004, en cuyo artículo 1 se señaló que “la formalidad de los títulos inscribibles prevista en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley N° 27755, está referida a los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes, con excepción de aquellos que por mandato de la ley o por voluntad de las partes deben celebrarse por escritura pública bajo sanción de nulidad, casos en los que la inscripción solo se efectuará en mérito a esta”.
En la parte considerativa del mencionado decreto supremo se efectuó una distinción necesaria, a fin de delimitar los alcances del artículo 7 y evitar que mediante una interpretación literal se concluya que los actos emanados de sede judicial o administrativa también deban constar en escritura pública o formulario registral legalizado por notario.
2. En armonía con lo establecido en las normas precitadas, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha establecido, de manera expresa, qué actos pueden registrarse en mérito a documento privado, como en el caso de la independización o acumulación de predios (3) , entre otros; sin embargo, los demás actos de disposición emanados de la voluntad de las partes, deben sujetarse a la regla establecida en el artículo 7° mencionado, es decir, constar en escritura pública o formulario registral legalizado por notario.
En estos casos, conforme a los artículos 5 y 6 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, deberá presentarse parte o testimonio expedido por notario, o formulario con legalización notarial efectuada de conformidad con lo dispuesto en el D.S. N° 023-2003-JUS.
Como se ha señalado en el rubro I, Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada, es objeto de la rogatoria formulada, la inscripción de la declaración de verdadero comprador respecto de los predios que se indica, acto que supone la modificación de la titularidad dominial de los citados predios, por lo cual la formalidad requerida para el instrumento que contiene dicho acto es la exigida por el artículo 7 de la Ley N° 27755, es decir, escritura pública otorgada ante notario, o formulario antes citado.
Así lo dispone expresamente el artículo 107 del Reglamente de Inscripciones del Registro de Predios.
En tal sentido, procede confirmar el primer extremo de la observación formulada por el Registrador.
4. Con relación al acto cuya inscripción se solicita se aprecia que comparecen en el documento privado otorgado, los accionistas de la Compañía Embotelladora Ica S.A., José Panizo Mariátegui, Jorge Panizo Mariátegui, Roberto Panizo Linke, Graciela Panizo Mariátegui y Emilio Soldi Panizo, con intervención de las cónyuges de los cuatro accionistas mencionados; así como José Panizo Soler y su cónyuge Ximena Ayza de Panizo, manifestando que la compañía citada adquirió la propiedad del departamento N° 201 y los estacionamientos 1 y 5 con frente a David Samanez Ocampo N° 280, San Isidro, inscritos en las fichas N° 1675230, 1675219 y 1673223 del Registro de Predios de Lima mediante escrituras públicas de 7 de julio de 1995 y 26 de abril de 1996.
En la cláusula segunda, los accionistas declaran que la propiedad de los citados inmuebles corresponde, a José M. Panizo Soler y su cónyuge Ximena Ayza de Panizo, por ser estos quienes cancelaron el íntegro del precio pactado por la compra de los mismos.
5. Al respecto, cabe señalar que revisadas las escrituras públicas que forman parte del título archivado N° 89656 del 6 de junio de 1996, se aprecia que compareció en calidad de compradora de los predios señalados en el punto precedente, la Compañía Embotelladora Ica S.A. representada por Jorge Panizo Mariátegui, apreciándose de dichos instrumentos, que la citada persona jurídica compareció a nombre propio y no por encargo de terceros.
En virtud de ello, la declaración de verdadero comprador contenida en el documento venido en grado de apelación supondría en buena cuenta, la existencia de un contrato de mandato sin representación, regulado por el artículo 1809 y siguientes del Código Civil, en méri to al cual una persona llamada mandatario, que no es otra sino el comprador, se obliga a realizar uno o más actos jurídicos, en este caso la compraventa, por cuenta e interés de otra persona llamada ma ndante, que no es otro sino el tercero, en este caso, los terceros, pero sin haber recibido poder para actuar en nombre de estos, porque de lo contraria hubiera comparecido en la referida escritura pública en su nombre y representación.
6. Esta instancia ha emitido pronunciamientos reiterados sobre esta materia (4) , en los que se cita a Messineo (5) , quien al comentar el Código Civil italiano señala que “la noción de mandato (...) debe integrarse poniendo de relieve que el mandato implica siempre un encargo conferido por el mandante al mandatario. Esto no es, en modo alguno, lo mismo que conferir poderes de representación (...). Dar un encargo no significa, también y necesariamente, que el encargo deba cumplirse utilizando el nombre de quien confiere dicho encargo; puede cumplirse aún sin indicar el sujeto en cuyo nombre se lleva a cabo; es esta la figura del mandato sin representación”.
Asimismo, se cita a Lohmann (6) , quien señala que en el mandato sin representación “esto es, cuando no obra el mandataria en nombre de su representado no indica el nombre de este, de modo que queda obligado directamente en favor de la persona con quien ha contratado como si el asunto fuera personal suyo”.
Se precisó además, en las citadas resoluciones, que “los compradores, al celebrar la compraventa por encargo y con dinero de terceros, actuaron únicamente por cuenta e interés de estos, pero no en nombre de ellos, es decir, actuaron a nombre propio y no en representación de otros, por lo que los efectos jurídicos del acto celebrado, en este caso la transferencia de propiedad, se producen directamente en su patrimonio y no del tercero”.
7. Queda claro, por tanto, que los terceros (mandantes), que habrían encargado la realización de la compraventa, no adquirirán el derecho de propiedad sobre el bien objeto de la transferencia hasta que el comprador (mandatario) del mismo, en su condición de propietario y en cumplimiento del encargo conferido, mediante un acto posterior y distinto a la compraventa, le transmita tal derecho.
Es preciso añadir que no obstante ser el mandato un contrato consensual que no , requiere de solemnidad especial, pudiendo ocurrir inclusive que no conste en ningún documento, menos aún público, y cuya inscripción, además, no es obligatoria, se requerirá, empero, de un acto posterior (al de la compraventa submateria) que también conste en instrumento público y en mérito al cual los terceros (mandantes) declaren que efectivamente confirieron el encargo de comprar, es decir, un instrumento que sustente la relación obligacional entre quienes adquirieron y los que encargaron adquirir.
Cumplida la formalidad indicada, no se requerirá señalar una nueva valorización para esta nueva transferencia, dado que se trata del mismo valor (precio) indicado en la compraventa primigenia (US$ 140,000.00), precio que según se manifiesta en el título alzado, habría sido pagado con dinero de los mandantes.
Por tanto, procede revocar el segundo extremo de la observación formulada.
8. Sin embargo, dado que resulta claro, conforme a la legislación y doctrina antes citados, que la declaración de verdadero comprador supone la traslación de la propiedad del bien, de 14 esfera del mandatario a la esfera del mandante, se requiere, de conformidad con el artículo 7 del Decreto Legislativo N° 776, acreditar ante el Registro el pago de los impuestos predial y de alcabala, debiendo señalarse, respecto de este último tributo, que el artículo 27 del referido decreto legislativo no considera infectas a estas transferencias.
En tal sentido, procede confirmar el tercer extremo de la observación formulada.
9. De otro lado, del tenor del documento privado que contiene la declaración de verdadero comprador, se aprecia que la referida declaración y por tanto, la traslación de propiedad de los bienes submateria en favor de la sociedad conyugal constituida por José Panizo Soler y Ximena Ayza de Panizo, la habrían realizado las personas naturales comparecientes, “en su calidad de accionistas de Compañía Embotelladora Ica S.A”. y no la citada sociedad, representada por sus apoderados o por alguno de sus órganos, investido de las facultades suficientes.
En consecuencia, siendo que en el presente caso, la titular registrad de dominio es la Compañía Embotelladora Ica S.A., deberá ser esta, mediante sus representantes debidamente facultados, quien otorgue el instrumento traslativo de propiedad en favor de los presuntos mandantes.
Por tanto, al no existir manifestación de voluntad del titular del derecho transmitido, en el otorgamiento del acto cuya inscripción se solicita, el título presentado, además de los defectos subsanables señalados en los puntos, precedentes, adolece de defecto insubsanable que lo invalida, siendo procedente por tanto, disponer la tacha del mismo, de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos.
Interviene la vocal Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizada mediante Resolución 16-2008-SUNARPIPT del 22 de enero de 2008.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR los extremos 1, 3 y 4 de la denegatoria de inscripción formulada al título referido en el encabezamiento, REVOCAR el extremo 2 de la misma y DISPONER la tacha del título de conformidad con los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ, Presidenta (e) de la Primera Sala del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN, Vocal del Tribunal Registral
ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ, Vocal del Tribunal Registral
NOTAS:
(1) La integración se produjo el 15 de junio de 2004
(2) Artículo 2010°: La inscripción registral se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.
(3) Artículos 63 y 64 del RIRP.
(4) Véase, entre otras, las Resoluciones N° 085-97-ORLC/TR y N° 097-97-ORLC/TR de 18 y 20 de marzo de 1997, respectivamente, y N° 154-98-ORLC/TR de 14 de abril de 1998.
(5) Citado por ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Tomo III. San Jerónimo Ediciones, Callao, Perú, p. 140.
(6) LOHMANN LUCA DE TENA, Juan Guillermo. Ei Negocio Jurídico. Segunda Edición. Editora Jurídica Grijley E.I.R.L. Lima, Perú, 1994, p. 153.