RESOLUCIÓN Nº 110-2008-SUNARP-TR-L
Lima, 31 de enero de 2008
APELANTE : CÉSAR GERMÁN CHUNGA ZAPATA
TÍTULO : N° 449084 del 13/08/2007
RECURSO : H.T.D. N° 57833 del 30/10/2007
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO(s) : ANOTACIÓN DE DEMANDA
(…)
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como Vocal ponente Elena Rosa Vásquez Torres.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
- Si la parcela materia de la anotación de la demanda se encuentra identificada en la parcelación rústica inscrita.
- El informe del Área de Catastro que concluye que el predio en consulta se superpone parcialmente con otros ¿es vinculante para las instancias registrales?
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral es definida por el Reglamento General de los Registros Públicos como la evaluación integral de los títulos presentados al Registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción.
Ahora bien, el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos establece en su artículo 31 que la calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.
El artículo 32 (1) del citado reglamento establece los alcances de la calificación, precisando en el literal a) que esta comprende, entre otras, la verificación de la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción y, complementariamente con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos.
2. El último párrafo del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que en los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. Este artículo señala en su segundo párrafo que la calificación de la legalidad dispuesta en el primer párrafo del mismo artículo no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trata de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción, “de ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir que se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro”.
3. En el presente caso, se pretende la anotación de demanda de prescripción adquisitiva de dominio que recae sobre el lote 23 de la manzana D de la Lotización Las Dalmacias, con un área de 4,900.00 m 2 .
Sin embargo, en la partida registral que se indica en el parte judicial no aparece ningún lote 23 en la Manzana D de la Parcelación Semi Rústica Dalmacia.
En el título archivado N° 2414 del 21 de agosto de 1968 que dio mérito a la inscripción de la parcelación, se aprecia que esta fue aprobada con 4 manzanas de la A a la D las que se subdividen en 26 parcelas. La manzana A con 8 parcelas: 1 a la 8, la manzana B con 5 parcelas: 9, 10, 11, 12 y 16, la manzana C con 8 parcelas: 17,18,19, 20, 21, 22, 13 y 14 y la manzana D con 5 parcelas: 24, 25, 26, 27 y 15. Como se aprecia no existe la parcela 23 dentro de la lotización.
En la demanda se señala que el lote materia de prescripción adquisitiva se encuentra ubicado en el área libre de la parcelación. Área libre que tiene una extensión de 6,244.74 m 2 .
Sin embargo, el área libre ha sido independizada en la ficha 1152366. Esta partida no ha sido señalada en la demanda, asimismo no se ha demandado al propietario de este predio: Juan Carlos Romano Linares.
4. En atención a ello, el Registrador consideró pertinente solicitar un informe técnico a la Oficina de Catastro, de conformidad con el artículo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Dicha norma establece que los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirá previo informe técnico del Área de Catastro.
La norma añade que el área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, emitiendo un informe que incluya el análisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente a aspectos técnicos, como la existencia o no de superposición con propiedad inscritas de terceros, o cualquier otra información relevante para la inscripción registral. La norma precisa que el informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador.
5. El Informe Técnico N° 6945 -2007-SUNARP-Z.R.N° IXIOC del 12 de octubre de 2007 señala lo siguiente:
“(...)
c) Análisis y Conclusión
Se ha efectuado la revisión de la Base Gráfica y la documentación técnica de Estudio, contrastando con la documentación Técnica remitida y de acuerdo a lo solicitado por el Registrador se informa lo siguiente:
1. El presente expediente está referido al predio denominado Manzana D-Lote 23 de 4900.00 m 2 , predio ubicado según usuario en la intersección de la calle Las Delicias y una calle in nombre, altura del Km 34.500 de la carretera Panamericana Norte, distrito de Puente Piedra, Provincia y Departamento de Lima.
2. Desarrollado el cuadro de datos técnicos de coordenadas UTM (referencia), descrito en el plano perimétrico-Ubicación, Memoria descriptiva y Resolución Gerencial N° 0226-2006-MDPP-GESDUR-SGOPU, adjuntado por el usuario, se genera un polígono con área gráfica de 4682.8664 m 2 , área a considerar en el presente estudio; se verifica que existe discrepancia en la descripción de la medida perimétrica del lindero Este.
3. Las evaluaciones que se realizan en la oficina de catastro, son de naturaleza técnica, que se basan en las informaciones que se encuentran en nuestras bases gráficas, digitales y/o impresas; es en dicho contexto que al haberse efectuado las comparaciones gráficas entre los elementos técnicos presentados y nuestras diferentes bases actualizadas hasta la fecha, se informa que el predio en consulta se encuentra conformado:
- Parcialmente en ámbito inscrito en la Ficha N° 83411, con título archivado N° 5195 del 26.02.82 (sin plano).
- Parcialmente en ámbito inscrito en el Tomo 1824 fojas 143 asiento 6, con título archivado N° 2414 del 21/08/1968 (sin plano); formando parte del rubro correspondiente a vías públicas.
4. Cabe indicar que el predio en consulta, también se encuentra en ámbito de mayor extensión inscrito en la Partida Electrónica N° 49042955 (Fundo Copacabana).
6. El Registrador en base a la indicada información técnica emite su esquela de observación solicitando parte judicial aclaratorio.
Si bien es cierto, la observación está referida a datos eminentemente técnicos, producto del análisis de los planos presentados por el apelante por parte del Área de Catastro de la Oficina Registral N° IX Sede Lima, y su contraste con las partidas registrales involucradas, el Registrador debió procesar la información y emitir una observación más precisa, fundamentada en normas jurídicas.
7. Respecto a los informes de Catastro, se debe tener presente el Vigésimo Segundo Precedente de Observancia Obligatoria publicado el 09/06/2005 aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP realizado los días 8 y 9 de abril de 2005, cuyo tenor es el siguiente:
“ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO”
“El Informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan y otros aspectos de aplicación e interpretación jurídicas que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público”.
Lo expuesto se sustenta en que siendo el fundamento de la función registral la seguridad jurídica, el logro de este objetivo no podría ser el fruto del trabajo aislado de la calificación de los títulos sobre la base de la letra contenida en ellos, sobre todo en el Registro de Predios en donde la interrelación de las diversas ramas de la ciencia viene influenciando cada vez más en las decisiones registrales emitidas por los Registradores Públicos constituyéndose en elementos esenciales para que estos funcionarios puedan tomar decisiones de naturaleza registral.
Conforme a lo señalado y de lo dispuesto en el artículo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, corresponde a los Registradores tomar en cuenta los aspectos técnicos advertidos en el informe de Catastro, discriminando de dichos aspectos técnicos los que sí son de competencia exclusiva de los Registradores (aspectos jurídicos) en virtud de la calificación registral.
8. En este caso, el aspecto que debió procesar el Registrador es el referido a que una parte del predio está comprendida parcialmente en el ámbito de lo inscrito en la Ficha N° 83411 y en el tomo 1824 fojas 143, asiento 6 y que también se encuentra en ámbito de mayor extensión inscrito en la partida N° 49042955.
Así, el Registrador, tomando como fundamento el informe de la oficina de Catastro, debió señalar en su observación que la solicitud no podrá ser atendida, puesto que no se encuentra inscrito totalmente en el asiento 6, fojas 143 del tomo 1824 como ha formulado la rogatoria el Juez, parcialmente se encuentra inscrito también en otra partida registral la Ficha N° 83411 que corresponde al lote 16 de la manzana B de la Parcelación Semi Rústica Dalmacia, el cual se encuentra inscrito a nombre de Hilario Vicente Lau Soto y Víctor Fernando Chu Lau, personas que no han sido demandadas en el proceso, siendo que toda anotación de demanda exige que la demanda sea dirigida contra el titular registral, de conformidad con el artículo 673 del Código Procesal Civil y el precedente de observancia obligatoria sobre la materia (2) .
Asimismo, debió señalar que en la partida en la que se solicita la inscripción, la parte del predio involucrada en la prescripción adquisitiva se ubica parcialmente en el área de vías, lo cual también es un impedimento para la inscripción, en tanto esta área no puede ser materia de prescripción adquisitiva, por tratarse de área de dominio público.
De otro lado, debió analizar que el predio también se encuentra inscrito en la partida N° 49042955 en la que se encuentra inscrito el fundo rústico Copacabana situado en el Valle de Carabayllo, Lima, distrito de Puente Piedra, lo que significa que existe duplicidad de partidas entre lo inscrito en esta partida y lo inscrito en la ficha 83411 y el asiento 6, fs. 143 del tomo 1824. Sin embargo, esta duplicidad no perjudica la inscripción del título, porque la partida sobre la que se solicita la inscripción no se encuentra cerrada, por lo tanto no debió ser mencionada en la observación.
9. El Capítulo II del Título V del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos regula el tema de “Duplicidad de partidas”.
Así, el artículo 56 indica que existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto más de una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble, la misma persona jurídica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura de una partida registral conforme al tercer párrafo del artículo IV del Título Preliminar del referido reglamento.
El mismo artículo señala que, se considera también como duplicidad de partidas la existencia de superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios.
10. Al respecto, el Tribunal Registral en su Octavo Pleno (3) aprobó un precedente de observancia obligatoria referido a la aplicación del artículo 62 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.
Aplicación del artículo 62 del Reglamento General de los Registros Públicos:
“Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deberá calificar y en su caso inscribir el título, sin perjuicio de proceder conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 57 del Reglamento General de los Registros Públicos. En consecuencia, no procede denegar la inscripción sustentándose en la existencia de duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos”.
Criterio sustentado en las siguientes resoluciones: Resolución N° 528-2003-SUNARP-TR-L del 22/08/2003, Resolución N° 666-2003-SUNARP-TR-L del 17/10/2003, Resolución N° 106-2004-SUNARP-TR-L del 27/01/2004.
11. En consecuencia, el registrador debió señalar únicamente como impedimento para la inscripción que el predio se encuentra parcialmente inscrito en la partida solicitada en el área de vías y parcialmente inscrito en la ficha 83411, predio q ue se encuentra a nombre de terceros que no han sido comprendidos en el proceso. Debió precisar también que el área libre en la que él señala que se ubica el lote materia de prescripción, se encuentra inscrito en la ficha N° 1152366 a nombre de terceros.
Asimismo, la discrepancia técnica que existe entre el área que se solicita afectar: 4,900 m 2 y el área gráfica: 4,682.8664 m 2 .
12. Siendo esto así, al existir inadecuación del título con el antecedente registral, resulta necesario solicitar al Juez vía oficio que aclare mediante resolución la objeción registral planteada a la solicitud de inscripción de prescripción adquisitiva.
(…)
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la denegatoria de inscripción formulada por el Registrador Público del Registro de Predios al título señalado en el encabezamiento, debiendo oficiarse nuevamente al Juzgado con las precisiones señaladas, por los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES, Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ, Vocal del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN, Vocal del Tribunal Registral
NOTAS:
(1) Artículo 32.- Alcances de la calificación
El registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción y, complementariamente con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona;
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que este consta y la de los demás documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título;
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro de testamentos, y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos;
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, solo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos Registros;
h) Efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al usuario información con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos;
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos, registrales donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación.
El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral, se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil.
(2) Cuando no exista coincidencia entre el titular registral y la parte demandada y no exista pronunciamiento judicial al respecto, no resulta procedente la anotación de una demanda. Ratificado en el Primer Pleno del Tribunal Registral realizado los días 13 y 14 de setiembre del 2002 y publicado el 22/01/2003 en el diario oficial El Peruano .
(3) “Aplicación del artículo 62 del Reglamento General de los Registros Públicos:
Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deberá calificar y en su caso inscribir el título, sin perjuicio de proceder conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 57 del Reglamento General de los Registros Públicos. En consecuencia, no procede denegar la inscripción sustentándose en la existencia de duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos”.
Criterio sustentado en las siguientes resoluciones: Resolución N° 528-2003-SUNARP-TR-L del 22/08/2003, Resolución N° 666-2003-SUNARP-TR-L del 17/10/2003, Resolución N° 106-2004-SUNARP-TR-L del 27/01/2004.