RESOLUCIÓN Nº 214-2006-SUNARP-TR-L (Precedente de observancia obligatoria aprobado por Res. Nº 088-2006-SUNARP/PT. El Peruano, 5 de setiembre de 2006)
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 5 de abril de 2006
APELANTE : DANIEL ALBERTO GONZALES GARCÍA.
TÍTULO : 13318 del 10 de enero de 2006.
RECURSO : HTD Nº 008467 del 20 de febrero de 2006.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : DECLARATORIA DE FABRICA.
SUMILLA :
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS
Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, no se requiere de Resolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio ni por lo tanto, de inscripción del cambio de uso de rústico a urbano, bastando con acreditar que el predio se encuentra como urbano en la Municipalidad correspondiente.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la regularización de la ampliación y modificación de la edificación levantada sobre el predio ubicado en las faldas del Cerro Mulería del distrito de Los Olivos. A tal efecto se adjunta:
- Formulario Registral Nº 1.
- Informe Técnico de Verificación.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la Municipalidad Distrital de Los Olivos.
- Certificado de Zonificación y Vías, expedido por la Municipalidad Metropolitana de Lima.
- Plano Nº 2642 -2005-MML/DMDU-OPDM/DPTN.
- Plano de distribución.
- Plano de ubicación y localización
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público (e) del Registro de Predios de la Zona Registral Nº IX, sede Lima, Carlos Eduardo Moncada Athos denegó la inscripción formulando la siguiente observación:
Para proceder a calificar el expediente de regularización es necesario que previamente Ud. adjunte la Resolución de Alcaldía emitida por la Municipalidad competente, la cual disponga la inscripción registral del cambio de uso de rústico a urbano, ya que como Ud. bien expresa en todo el escrito subsanatorio el inmueble actualmente se encuentra en una zona urbana consolidada. Por tanto, los documentos que Ud. alude en su subsanación, como el certificado de Parámetros y el Certificado de Zonificación y Vías, no es suficiente para cambiar registralmente el uso de rústico a urbano, y sin dicho acto previo no puede procederse a calificar el expediente, debido a que el Art. 4 del Reglamento de la Ley Nº 27157 no lo permite. Además, debemos dejar constancia que si el inmueble cuenta con licencia de Construcción tal como se detalla en el reingreso, no podría acogerse al FOR, conforme lo establece el art. 3 del Reglamento de la Ley 27157. Por todo lo expuesto, se reitera la observación a fin de que se subsane como corresponde:
1. Verificados los antecedentes registrales, se advierte que el terreno frente al Jr. Venus Nº 7405-7403 independizado en la ficha Nº 179897, es un terreno eriazo ubicado en las faldas del cerro Mulería, colindante con la Urbanización Sol de Oro, por lo cual de conformidad con el art. 4 del D.S. Nº 008-2000- MTC, modificado por el D.S. Nº 011-2005-VIVIENDA publicado el 13-5-2005; le informamos que la regularización procede para edificaciones existentes sobre a) Predios Urbanos; b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea; c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.
Por esto, siendo ésta la normativa vigente, deberá acreditar que la edificación a regularizar se encuentra dentro de alguno de los supuestos de la norma citada; sin perjuicio de ello hacemos de su conocimiento que el art. 8 del D.S. Nº 011-2005-VIVIENDA, establece que las Municipalidades provinciales en el ámbito del cercado y las distritales en su jurisdicción identificarán los predios ubicados en zona urbanas consolidadas, que se encuentren inscritos como rústicos en el Registro de Predios, declarándolos habilitados de oficio mediante Resolución de Alcaldía, disponiendo la inscripción registral del cambio de uso de rústico a urbano, acto éste que será gestionado por el propietario.
Base legal: Norma V del Título Preliminar y Arts. 31 y 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el Art. 2011 del Código Civil. Ley 27157.DS Nº 008-2000-MTC
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante sostiene lo siguiente:
El uso de los suelos es aprobado por la entidad municipal provincial, la misma que está expuesta en el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios que forma parte del presente título. En él se determina que el predio que figura como rústico en la partida registral es actualmente urbano al habérsele otorgado el uso residencial, conforme a la zonificación aprobada por la Municipalidad Provincial y aceptada por la Municipalidad Distrital.
La declaración de fábrica del primer piso que corre inscrita en el asiento 2) de la ficha Nº 179897, se hizo bajo la aprobación del Ministerio de Vivienda y Construcción, al amparo de sus propias funciones normativas, adjudicándole la calidad de urbano.
Señala que la declaratoria de fábrica presentada se encuentra comprendida dentro de los alcances de la Ley 28437, que señala: Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción y/o sin habilitación urbana, hasta el 31 de diciembre podrán regularizar su situación sin pago de multas ni otras sanciones hasta el 31-12-2005.
Asimismo, se acompañó la licencia de construcción emitida por la Municipalidad Distrital de San Martín de Porres, donde se determina fehacientemente que la construcción del primer piso es para uso de vivienda unifamiliar.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha Nº 179897 que continúa en la partida electrónica Nº 44015714 obra inscrito el terreno eriazo ubicado en las faldas del Cerro Mulería en el distrito de Los Olivos, cuyo propietario es Víctor Raúl Montoya Arteaga.
En el asiento 2-b se inscribió la fábrica levantada sobre el primer piso terminada en 1981, correspondiente a vivienda.
En el asiento 3-b se inscribió la numeración: frente a la Av. Venus Nº 7403 -7405.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
Para inscribir la regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos o eriazos en el Registro de Predios: ¿se requiere presentar Resolución de Alcaldía que declara la habilitación urbana de oficio y dispone la inscripción del cambio de uso?
VI. ANÁLISIS
1. La Ley 27157 y su Reglamento el D.S. Nº 008-2000-MTC, norman:
a) El trámite de regularización de edificaciones.
b) La licencia de obra y declaratoria de fábrica.
c) El régimen de unidades de propiedad exclusiva y propiedad común.
En lo que respecta a la regularización de edificaciones, se encuentran comprendidas las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999 1 sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización, sea que requieran o no de saneamiento de titulación.
2. El artículo 4 del D.S. Nº 008-2000-MTC, estableció originariamente que la regularización es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción, de las edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten por lo menos, con la aprobación de su proyecto de habilitación urbana.
Dicho artículo fue modificado por el D.S. Nº 011-2005-VIVIENDA publicado el 13-5-2005, que define a la regularización como el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes sobre:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea.
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.
De este modo, la modificación amplía el ámbito de edificaciones sujetas a regularización conforme al reglamento, comprendiendo a los predios ubicados en “zonas urbanas consolidadas”.
3. El artículo 8 del D.S. Nº 011-2005-VIVIENDA incorporó también la Decimosétima Disposición Transitoria del reglamento de la Ley Nº 27157, en el que se establece:
“Decimosétima.- Habilitación urbana de oficio
Las Municipalidades Provinciales en el ámbito del Cercado y las Distritales en su jurisdicción, identificarán los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se encuentren como urbanos en la Municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro de Predios, declarándolos habilitados de oficio mediante Resolución de Alcaldía, disponiendo la inscripción registral del cambio de uso de rústico a urbano, acto éste que será gestionado por el propietario.”
En tal sentido, para el cambio de uso de un predio de rústico a urbano por encontrarse en zona urbana consolidada, deberá acompañarse la Resolución de Alcaldía que así lo disponga. Sin embargo, debe definirse si para la inscripción de la regularización de edificaciones al amparo del literal c) del Art. 4 del D.S.008-2000-MTC, es necesaria la previa inscripción del cambio de uso -como lo solicita el Registrador -, o a través de otros medios podrá acreditarse que se trata de un predio ubicado en zona urbana consolidada.
4. Al respecto debe en primer lugar señalarse que la cuestión planteada no se encuentra claramente definida en las normas legales, siendo admisibles distintas interpretaciones:
a) Puede válidamente interpretarse que el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157 debe ser concordado con la Decimosétima disposición transitoria de la misma norma, de manera que sólo podrá considerarse que un predio se encuentra ubicado en zona urbana consolidada cuando se haya emitido Resolución de Alcaldía que disponga el cambio de uso de un predio por encontrarse en dicha zona.
Abona en favor de esta postura el hecho que ninguna de las normas del reglamento de la Ley 27157 defina qué debe entenderse por “zona urbana consolidada” ni establezca en mérito a qué documentos se demostraría dicha calidad. Así, sólo en mérito a la Resolución de Alcaldía que disponga el cambio de uso de un predio por encontrarse en zona urbana consolidada, podría entenderse que un predio se encuentra en dicha zona y en consecuencia sólo si se cumple con esta formalidad se entenderá que el predio está comprendido en el supuesto previsto en el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157.
Conforme a esta postura, no cabría inscribir regularización de edificaciones sobre predios que figuren en el Registro como rústicos, pues siempre se requeriría como acto previo la inscripción del cambio de uso.
b) Puede también válidamente interpretarse que la regularización de edificaciones y el cambio de uso de un predio son procedimientos distintos e independientes. Así, para la regularización de edificaciones bastará que el predio se encuentre ubicado en zona urbana consolidada, mientras para inscribir el cambio de uso por encontrarse en zona urbana consolidada se requiere de Resolución de Alcaldía que así lo disponga.
En tal sentido, podría inscribirse la regularización de edificaciones sobre predios que continuarían figurando como rústicos en el registro.
Abona en favor de esta postura el hecho que en el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157 no se consigne como requisito la presentación de resolución alguna para que los predios queden subsumidos en el supuesto de la norma. A ello debe añadirse que si se considerara a la declaración de habilitación urbana de oficio como un requisito para la regularización, resultaría que propiamente nunca procedería la regularización sobre predios que obran inscritos como rústicos en el Registro, pues siempre se exigiría la previa inscripción de la habilitación (en este caso, en calidad de zona urbana consolidada).
Abona también en favor de esta postura la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, que fue aprobada mediante Res. Nº 490-2003-SUNARP/SN publicada el 16-10-2003. Esta directiva dispone que procede la inscripción de la regularización de edificaciones respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente establezca que el inmueble cuenta con zonificación urbana 2 . Al respecto, si bien esta directiva se dictó antes de la modificación introducida por el D.S.011-2005-VIVIENDA, conforme a sus considerandos se fundamenta en los Arts. 5 literal k), 6.1 y 13.1 de la Ley 27333, artículos que no han sido modificados.
5. Ante las distintas interpretaciones posibles, debe optarse por la que propicie y facilite las inscripciones. Al respecto, el segundo párrafo del Art. 31 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos dispone:
“En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro”.
La interpretación consignada en el literal b) del numeral que antecede, propicia y facilita las inscripciones de la regularización de edificaciones, pues no requiere la emisión de una Resolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, mientras la interpretación consignada en el literal a) del numeral que antecede la dificulta, al exigir previamente la emisión de dicha resolución.
Conforme a lo expuesto, debe optarse por la interpretación consignada en el literal b) del numeral que antecede, esto es, que para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios, no se requiere de Resolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio ni por lo tanto, de inscripción del cambio de uso de rústico a urbano.
6. Ahora bien, no se requiere de Resolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, pero sí se requiere la presentación de documento que acredite que el predio se encuentra ubicado en zona urbana consolidada que se encuentra como urbano en la Municipalidad correspondiente.
7. El Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano aprobado por D.S. Nº 027-2003-VIVIENDA, publicado el 6 de octubre de 2003, establece en su artículo 28º que "la zonificación es el conjunto de normas técnicas urbanísticas contenidas en el Plan de Desarrollo Urbano por las que se regula el uso del suelo en función de las demandas físicas, económicas y sociales de la ciudad, para localizar actividades con fines de vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como la producción industrial, comercio, transportes y comunicaciones."
Asimismo, el artículo 29º señala que " la zonificación regula el ejercicio al derecho de propiedad predial, se concreta en Planos de Zonificación Urbana, Reglamento de Zonificación e Índice de Usos para la ubicación de actividades urbanas. Ninguna norma puede establecer restricciones al uso del suelo no consideradas en la zonificación."
De igual modo, el artículo 30º establece las siguientes zonificaciones: residenciales, vivienda-taller, industriales, comerciales, pre-urbana, recreación, usos especiales, servicios públicos complementarios, zona de reglamentación especial y zona monumental.
De otro lado, el artículo 79º, numeral 1.2. de la Ley Orgánica de Municipalidades señala que es función específica exclusiva de las municipalidades provinciales, entre otros, aprobar el Esquema de Zonificación de áreas urbanas.
8. En este orden de ideas, y en uso de las citadas atribuciones, compete a la Municipalidad Provincial otorgar el Certificado de Zonificación y Vías, documento que conforme establecía el artículo II-IV-14 del Reglamento Nacional de Construcciones, debía acompañarse a los contratos de compra-venta de terrenos rústicos ubicados dentro de Zonas Urbanas o de Expansión Urbana, dado que el referido documento acreditaba la vocación urbana del terreno objeto del contrato.
En el título venido en grado de apelación, consta la copia autenticada del Certificado de Zonificación y Vías Nº 384-2005-MML-DMDU-OPDM de 12 de agosto de 2005, expedido por la Dirección Municipal de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el cual se señala que al terreno de 168 m2 ubicado en la Av. Venus 7405 de la Urb. Sol de Oro del distrito de Los Olivos le corresponde la Zonificación R3 Residencial de Densidad Media, aprobada por Ordenanza Nº 164-MML, que coincide con la que aparece en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido el 16 de agosto de 2005 por la Municipalidad Distrital de Los Olivos.
9. Asimismo, conforme a las definiciones del reglamento de la Ley 27157, los parámetros urbanísticos y edificatorios son las disposiciones que determinan la normativa urbanística y los índices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticos integrales. La normativa urbanística está referida a la clasificación del territorio urbano y de las áreas de actuación urbanística, a la zonificación, a los índices de usos compatibles y a las densidades; y los índices edificatorios están referidos al coeficiente de edificación, a las alturas, al porcentaje mínimo de área libre, los retiros y el índice de estacionamiento, entre otros (Art. 2.2). El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios es expedido por la Municipalidad competente (Art. 63.1).
En consecuencia, el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios solamente puede ser expedido respecto de terrenos ubicados en zonas urbanas que se encuentran como urbanos ante la Municipalidad respectiva. En tal sentido, constituye documento fehaciente que demuestra que el predio reúne dichas características.
10. Asimismo, a mayor abundamiento, en la partida registral se encuentra inscrita la fábrica correspondiente al primer piso del predio, la que se efectuó con intervención de la Municipalidad. Del mismo modo, consta inscrita la numeración dada al predio, en mérito al certificado de numeración municipal expedido por la Dirección de Servicios Urbanos de la Municipalidad Distrital de Los Olivos.
11. Conforme a lo señalado en los acápites precedentes, resulta incuestionable que el predio está ubicado en zona urbana que se encuentra como urbano en la Municipalidad correspondiente, estando por lo tanto comprendido en el supuesto previsto en el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157.
En tal sentido debe revocarse la observación.
12. En cuanto a la afirmación del Registrador de que contando el predio con Licencia de Construcción no podría acogerse a la regularización, cabe indicar que la licencia de construcción acompañada en el reingreso del 09 de febrero de 2006, está referida a la construcción de vivienda unifamiliar de un piso, otorgada el 7-6-1978, apreciándose de la partida registral que la fábrica del primer piso ya ha sido inscrita, por lo que dicha licencia no puede estar referida a la fábrica que con el presente título se pretende regularizar, la que concluyó en diciembre de 2003.
13. LIQUIDACIÓN DE DERECHOS REGISTRALES
Acto Calificación Inscripción Total
Ampliación S/. 33.00 S/. 162.95 S/. 195.95
de fábrica
Habiendo cancelado el monto de S/. 33.00 según recibo Nº 2006-04-00000943, correspondería abonar el mayor derecho de S/. 162.95 nuevos soles.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y DISPONER la inscripción del título, pagados que sean los derechos registrales pendientes de pago consignados en el numeral 13 del análisis de la presente resolución .
Regístrese y comuníquese.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Tercera Sala
del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Vocal del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
1 Este plazo fue ampliado transitoriamente por la 14º Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades, modificada por la Ley Nº 28437, estableciéndose que hasta el 31-12-2005 se podrán regularizar las edificaciones construidas hasta el 31-12-2003.
2 Entre otras disposiciones contenidas en la directiva.