2º JUZGADO DE PAZ LETRADO - Sede MBJ Los Olivos
EXPEDIENTE : Nº 0046-2010-0903-JP-CI-02
MATERIA : DESALOJO
ESPECIALISTA : FALCÓN CANCHAYA, ROBINSON
DEMANDADO : INNOVACIONES TECNOLÓGICAS DEL MEDIO AMBIENTE S.A.
DEMANDANTE : CARLOS ORELLANA ROSAS
SENTENCIA
Resolución Número SEIS
Los Olivos, 13 de diciembre de 2010
VISTO: el proceso seguido por Carlos Orellana Rosas, contra Innovaciones Tecnológicas del Medio Ambiente S.A., sobre desalojo, en vía de proceso SUMARíSIMO; y
CONSIDERANDO:
PRIMERO: ANTECEDENTES: El demandante Carlos Orellana Rosas, mediante escrito de 11 a 13, acude a este órgano jurisdiccional, presentado demanda de desalojo por falta de pago de arriendos, dirigiéndola contra Innovaciones Tecnológicas del Medio Ambiente S.A., a fin de que la citada cumpla con desocupar y restituir el inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Alfredo Mendiola Nº 6565 del distrito de los Olivos, alegando que:
1. Con fecha 1 de abril de 2007, con la demandada suscribieron un contrato de arrendamiento mediante el cual el accionante, en calidad de propietario del inmueble ubicado en la Avenida Alfredo Mendiola Nº 6565 - Los Olivos, le cedía en arrendamiento dicho inmueble, ocupando la demandada hasta la fecha el citado inmueble.
2. Conforme se pacto en la segunda cláusula de dicho contrato, la merced conductiva pactada fue de mil doscientos cincuenta dólares americanos ($ 1,250.00), monto que debería de cancelarse en forma mensual y adelantada, sin embargo, la demandada desde el mes de abril de 2008 viene incumpliendo a pesar de seguir ocupando el inmueble, adeudando 21 meses de arrendamiento.
3. Pese a los requerimientos verbales y la carta notarial emitida con fecha 16 de julio de 2008, la demandada se ha negado a cumplir su obligación, habiéndola invitado a un Centro de Conciliación, al cual tampoco concurrió demostrando su rebeldía y poca voluntad de cumplir con la prestación a la cual está obligada.
4. Ampara su demanda en los fundamentos jurídicos previstos en el inciso 2 de los artículos 1681 y 1361, e inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil.
Admitida a trámite la demanda por resolución número uno de folios 14, en vía de proceso SUMARíSIMO, se notificó a la demandada, habiendo contestado la demanda mediante escrito de folios 27 a 31, admitiendo su contestación mediante resolución número dos de folios 32, citándose para la audiencia única, la cual se realizó con la concurrencia de la demandante, conforme se desprende del acta que aparece en folios 35 a 36, en la cual se declaró el saneamiento del proceso, se fijaron los puntos contradictorios y se actuaron los medios de pruebas ofrecidos, siendo su estado procesal el de expedir sentencia.
SEGUNDO: PRETENSIÓN
La demandante, promueve la presente a fin de que la demandada lnnovaciones Tecnológicas del Medio Ambiente S.A., desocupe el inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Alfredo Mendiola Nº 6565 del Distrito de los Olivos, al no cumplir con el pago de los arriendos desde abril de 2008, a pesar que viene ocupando el citado inmueble.
TERCERO: CONTESTACIÓN
La demandada al contestar la demanda, alega que efectivamente celebraron contrato de arrendamiento con la demandante el 1 de abril de 2007, sin embargo, no es cierto que se haya negado a pagar la merced conductiva, pues su representada, es una empresa que se dedica a la recolección de residuos sólidos y prestación de servicios a diferentes instituciones de carácter estatal como privadas, por lo que para cumplir con dicha actividad alquiló el inmueble en cuestión, pues se le indicó que el servicio básico de luz se encontraba independizado y el servicio de agua iba a ser independizado en lo ulterior, pero al transcurrir el tiempo el ofrecimiento del demandante no lo cumplió y se tuvo que compartir el servicios de agua con dos predios más (uno de ellos el predio del dueño del local donde hay un restaurante campestre y otro una empresa de camiones), lo cual generó que el costo del servicio de agua potable resultase excesivo, por lo que solicitó que el demandante realice la independización, para lo cual se mostró renuente, por lo que acudió directamente a Sedapal con el objeto de realizar los trámites pero no se le permitió porque ello debía de realizarlo el demandante, optando por comprar agua con camiones cisternas. Siendo que para utilizar el predio arrendado, su representada tuvo que realizar mejoras, pues se entregó el inmueble en dos piezas pequeñas, uno para la vigilancia y otra para la oficina, sin embargo, para que funcione su representada tuvo que adecuar oficinas de madera cuyo costo es de ocho mil soles donde actualmente existe 5 oficinas amplias, baño de administración.
CUARTO: ANÁLISIS LÓGICO JURÍDICO
1. En el presente proceso se han fijado como puntos contradictorios: 1) Establecer el derecho que le asiste al demandante de solicitar la restitución del inmueble ubicado en la Avenida Alfredo Mendiola Nº 6565 - Los Olivos: y 2) Determinar el título jurídico que ampara la posesión de la demandada.
2. Antes de analizar los puntos controvertidos, es necesario hacer algunas precisiones; el contrato de arrendamiento, se encuentra concebido como aquel, mediante el cual el arrendador ceder temporalmente el uso de un bien a otra persona por una renta convenida, tal conforme lo establece el artículo 1666 del Código Civil, de ahí que en un proceso de desalojo el punto en discusión no es establecer el derecho de propiedad respecto al predio cuya pretensión se promueve, sino que en este tipo de procesos se ventila la pretensión que promueve una persona sea propietario o poseedor con el fin de que se le restituya su derecho de posesión de un determinado predio; por eso es que en los procesos de desalojo, pueden demandar los propietarios, el arrendador, el administrador y todo aquel que tenga el derecho de restitución sobre el citado bien, igualmente pueden ser demandados el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier persona a quien le es exigible la restitución, conforme lo prescribe el artículo quinientos ochenta y seis del Código Procesal Civil. De ello se colige que un presupuesto de la pretensión de desalojo, es que este debe de sustentarse en un título, entendido como el derecho que le confiere al demandante la situación o status jurídico para ejercer su derecho de acción.
3. Con relación al primer punto controvertido, referido a determinar el derecho que le asiste al demandante de solicitar la restitución del inmueble ubicado en la Avenida Alfredo Mendiola Nº 6565 - Los Olivos; tenemos que establecer que el demandante promueve la presente acción alegando ser propietario del predio ubicado en la Avenida Alfredo Mendiola Nº 6565 - Los Olivos, resultando que en ejercicio de su derecho de propiedad celebra contrato de arrendamiento con la demandada, conforme se desprende del contrato de arrendamiento, obrante a folios 7 a 8, del cual se verifica en su primera cláusula del contrato, que este contrato tiene un plazo determinado, es decir, tiene una vigencia cierta, siendo ella de dos años, desde el 1 de abril de 2007 hasta el 31 de marzo de 2009, pudiendo renovarse; asimismo en la segunda cláusula se pacta como merced conductiva la suma de $ 1,250.00 (mil doscientos cincuenta dólares americanos) pago que realizará en forma mensual y por adelantado, el primer día útil de cada mes en el domicilio del arrendador sin necesidad de aviso y sin requerimiento previo, teniendo como penalidad que a falta de pago de la renta da el derecho al arrendador a resolver el contrato y demanda el desalojo respectivo. Siendo ello así tenemos que el arrendador promueve la presente acción, alegando la falta de pago de la renta desde abril de 2008, hecho que no ha sido negado por la demandada, pues conforme lo indica en su escrito de contestación de la demanda, la demandada alega que la demandante le adeuda la suma de ocho mil nuevos soles por concepto de las mejoras que ha realizado en el inmueble arrendado, la cual a la fecha cuenta con 5 oficinas amplias y un baño de administración, sin embargo, debe de destacarse que las mejoras que alega la demandada, no han sido pactadas como una forma de pago de la renta convenida, ni tampoco han sido pactadas con derecho a restitución, pues tal conforme se desprende del propio contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta punto 3) se pactó que “(...) el arrendatario no podrá efectuar mejoras en el inmueble, sin el consentimiento expreso del arrendador, en todo caso las mejoras u otra inversión que se efectúe en el inmueble será de cuenta, costo y riesgo y quedarán en beneficios del inmueble sin derecho a restitución (...)”. Que, siendo ello así, tenemos que la demandada y la demandante celebraron contrato de arrendamiento sobre el bien materia de litis, respecto del cual pactaron como renta la suma de mil doscientos cincuenta dólares americanos, sin embargo, la demandada no ha cumplido con el pago de la renta convenida desde abril de 2008, ni tampoco ha acreditado, durante el presente proceso, el haber pagado la renta convenida, por lo que a la demandante le asiste el derecho a solicitar judicialmente la restitución del inmueble de su propiedad, tal conforme lo pactado en el cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante y la demandada.
4. Con respecto, al segundo punto controvertido, referido al título jurídico que ampara la posesión demandada, tenemos que el título de la posesión de la demandada, es el contrato de arrendamiento celebrado, el cual fue pactado por el periodo de dos años contados desde el 1 de abril de 2007 hasta el 31 de marzo de 2009, periodo en el cual la demandada se compromete a pagar en forma mensual, adelantada y el primer día de cada mes la renta de mil doscientos cincuenta dólares americanos, sin embargo, de acuerdo a la cláusula segunda del citado contrato, las partes pactaron que “(...) la falta de pago de la renta da derecho al arrendador para resolver el contrato y demandar el desalojo. Que en el presente proceso, la demandada no ha acreditado el haber cumplido con el pago de la renta del inmueble arrendado desde abril de 2008, periodo demandado, sino que respecto a la pretensión de la demandante a alegado que es la demandante quien ha incumplido el contrato al no haber independizado el servicio de agua, así como que es la demandante quien le adeuda la suma de ocho mil nuevos soles por concepto de mejoras que ha realizado en el inmueble; que estos argumentos de la demandada resultan ser solo alegatos de defensa, pues de acuerdo al propio contrato celebrado por las partes y que no ha sido negado por la demandada, no se pactó en ninguna de las cláusulas como deber del arrendatario la independización del servicio de agua que alega la demandada, por el contrario en la cláusula tercera del contrato, como obligaciones del arrendamiento, se pactó que el arrendatario se obliga a lo siguiente: 2) cancelar los servicios propios del inmueble (agua, electricidad y arbitrios excepto el impuesto predial), de lo cual se desprende que la demandante no tiene como sus obligaciones la independización del servicio de agua, que alega la demandada; con respecto a las mejoras, conforme se indicó en el punto anterior, las mejoras no son objeto de restitución por parte de la demandante, tal conforme así se pactó en el contrato, en la cláusula cuarta punto 3), por lo que el pago alegado por la demandada no justifica el incumplimiento del pago de la merced conductiva del inmueble arrendado; por lo que ante el incumplimiento de la demandada, del pago de la renta mensual convenida y en aplicación del segundo párrafo de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, tenemos que la demandada en ejercicio de su derecho ha resuelto el contrato, por lo que no habiendo acreditado la existencia de un título de posesión vigente, resulta amparable la pretensión del demandante, a quien se le debe de restituir la posesión del bien materia de litis.
DECISIÓN
Conforme a las consideraciones glosadas, la apreciación razonada de los medios probatorios, conforme a las reglas que establece el artículo ciento noventa y seis y ciento noventa y siete del Código Procesal Civil, así como la facultad contenida en el artículo ciento treinta y nueve de la Constitución Política del Estado, y el artículo seis de la Ley Orgánica del Poder Judicial, el Segundo Juzgado de Paz Letrado del Módulo Básico de Justicia de los Olivos, Administrando Justicia a nombre de la nación RESUELVE: DECLARAR FUNDADA la demanda promovida por Carlos Orellana Rosas, contra Innovaciones Tecnológicas del Medio Ambiente S.A., sobre Desalojo por falta de pago de la renta; en consecuencia ORDENó que la demandada INNOVACIONES TECNOLóGICAS DEL MEDIO AMBIENTE S.A., desocupe el predio ubicado en la Avenida Alfredo Mendiola Nº 6565 - Los Olivos, en el plazo de cinco días de notificada, con el pago de costas y costos del proceso; notificándose a las partes tomándose razón donde corresponda.
RUTH SILVERIO ENCARNACIÓN, Juez
SEGUNDO JUZGADO DE PAZ LETRADO
MÓDULO BÁSICO DE JUSTICIA DE LOS OLIVOS
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA NORTE