CASACION 874-2006
Corte Suprema de Justicia de la República Sala Civil Transitoria
LIMA
DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO
Lima, dos de Octubre del dos mil seis.
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, vista la causa número ochocientos setenticuatro - dos mil seis; el día de la fecha, producida la votación correspondiente de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia: MATERIA DEL RECURSO: Es materia del presente recurso de casación la resolución de vista de fojas doscientos cincuentiséis, su fecha diez de Noviembre del dos mil cinco, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima que, revocando la resolución de primera instancia, declara improcedente la demanda; en los seguidos por don Rubén Nelson Yurivilca Gamarra contra don Marco Antonio Vera Flores, sobre desalojo por ocupación precaria. FUNDAMENTOS DEL RECURSO. Mediante resolución de fojas veintiuno del cuadernillo de casación formado en este Supremo Tribunal, de fecha diecinueve de Junio del dos mil seis, se ha declarado procedente el presente recurso impugnatorio por la causal relativa a la inaplicación de los numerales 923 y 2013 del Código Civil; Y, CONSIDERANDO: Primero.- Como se ha anotado precedentemente, se ha declarado procedente el recurso de casación por la causal relativa a la inaplicación de los numerales 923 y 2013 del Código Civil; en base a la alegación hecha por el recurrente respecto a que para incoar una acción de desalojo por la causal de ocupación precaria, el actor debe acreditar la condición de propietario y tener el dominio sobre el bien inmueble a restituir, no bastando tener un contrato de compraventa, ni señalar que la sola transferencia de un inmueble hace al acreedor propietario, pues para amparar una acción como la incoada hay que tener dominio inscrito en los Registros de la Propiedad Inmueble de Lima, lo que ha acreditado con la Escritura Pública de compraventa de fecha veintiséis de Junio de dos mil tres y con las copias certificadas de asientos regístrales expedidos por los Registros Públicos, por lo que debió ampararse la demanda. Agrega que el artículo 2013 del Código Civil norma el principio de legitimación, en tanto señala que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Concluye señalando que no existe título legal que justifique la posesión del demandado, pues éste conocía perfectamente que el inmueble sub litis era de propiedad del Banco República en Liquidación, con inscripción dominal en el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima y, por tanto, gozaba del principio de legitimación, es decir, de la presunción de validez del asiento registral donde se encuentra inscrito su título de propiedad o, en todo caso, el del Banco República en Liquidación, quien le transfirió el dominio; Segundo.- El numeral 923 del Código Civil, señala que "La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley'. De otro lado, el numeral 2013 del mismo ordenamiento legal prescribe que "El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez"; Tercero.- Para efectos de determinar si las normas anotadas resultan pertinentes para dirimir la presente controversia es menester efectuar las siguientes precisiones: 1) El demandante, don Rubén Nelsón Yurivilca Gamarra, solicita que el demandado, don Marco Antonio Vera Flores, desocupe el inmueble sin número ubicado con frente al Pasaje de acceso al Asentamiento Humano "Santa Isabel"-formando esquina con el pasaje A del mismo Asentamiento Humano. Alega, que es propietario del referido bien por haberlo adquirido de su anterior propietario, el Banco República en Liquidación, mediante la escritura pública de fecha veintiséis de Junio del dos mil tres. 2) El mencionado Banco adquirió la titularidad del citado bien por haberlo ordenado así el Quincuagésimo Sexto Juzgado Civil de Lima, mediante la resolución de fecha catorce de Agosto del dos mil uno; en los seguidos contra la empresa Ver-Jim Sociedad Anónima, sobre ejecución de garantías. Dicha transferencia fue inscrita el día seis de Julio del dos mil uno, tal como se constata a fojas setentitrés. 3) La transferencia del bien materia de litis a favor del hoy accionante fue inscrita el veinticinco de Agosto del dos mil tres, tal como se constata con el documento corriente a fojas setentiocho. 4) El demandado al contestar la referida demanda expresó que ocupa un área de cuatrocientos tres punto treinta y cinco metros cuadrados en forma pacífica, y publica desde hace diez años, adjuntando para el efecto, el Certificado de Posesión número cero catorce-dos mil dos, expedido por la Sub-Dirección de Obras Privadas de la Municipalidad de Ate, de fecha veintitrés de Mayo del dos mil dos, corriente a fojas noventisiete y el contrato de compraventa celebrado por la empresa Ver-Jim Sociedad Anónima, en su calidad de vendedora y doña Frida Amelia Vera Chávez y don Marco Antonio Vera Flores, en su calidad de compradores, de fecha trece de Octubre de mil novecientos ochentiséis, obrante a fojas noventiocho, cuyas autógrafas fueron legalizadas con fecha diez de Enero del dos mil dos. 5) El demandado al prestar su declaración de parte en la audiencia única de fojas ciento cuarentitrés, expresó que el área que ocupa originariamente formaba parte del bien sub litis, pero que en la actualidad era el propietario de dicha área en virtud del contrato de compraventa obrante a fojas ciento veintisiete (que es el mismo que corre a fojas noventiocho); Cuarto.- La doctrina reconoce que el principal derecho real es la propiedad, el mismo que tiene varios caracteres o características, siendo los caracteres fundamentales de la propiedad el de ser un derecho real absoluto, exclusivo y perpetuo. En ese sentido, el derecho de reivindicar el bien o ius vindicandi, es el conferido al propietario quien recurre a la justicia reclamando el objeto de su propiedad y evitando la intromisión de un tercero ajeno a derecho (verbigracia: recuperación de un bien o reconocimiento de derecho de propiedad); Quinto.- De lo expuesto, se Ilega a la convicción que no se encuentra en discusión el derecho de propiedad que le asiste al
demandante para recuperar la posesión del bien de su propiedad, pues como se ha anotado precedentemente, cuenta con título inscrito y en ese sentido, resulta aplicable para dirimir la controversia las normas materiales antes enunciadas en casación, las mismas que regulan el derecho a la propiedad y el principio de legitimación registral. En virtud del anotado principio registral, los asientos regístrales producen todos sus efectos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en el Reglamento General de los Registros Públicos o se declare judicialmente su invalidez, tal como lo prevé la parte pertinente de los artículos 2013 del Código Civil y VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos número ciento noventicinco- dos mil uno-SUNARP/SN; Sexto.- Siendo ello así, se concluye que el demandado no cuenta con título idóneo que justifique su posesión, pues, primeramente, en el acotado Certificado de Posesión de fecha veintitrés de Mayo del dos mil dos que corre a fojas noventisiete, se precisa que el mencionado demandado "no acredita el derecho de propiedad ni conformidad técnica del inmueble" y el contrato de compraventa obrante a fojas noventiocho, repetido a fojas cinto veintisiete, aparece que las firmas de los celebrantes del indicado acto jurídico se efectuó con fecha diez de Enero del dos mil dos, esto es, cuando la empresa vendedora Ver-Jim Sociedad Anónima ya no era la propietaria del bien materia de dicha transferencia, pues conforme al documento de fojas setentitrés, el Banco República en Liquidación había inscrito su titularidad sobre el indicado inmueble con fecha seis de Julio del dos mil uno y la transferencia del bien materia de litis a favor del hoy accionante, fue inscrita el veinticinco de Agosto del dos mil tres, tal como se constata con el documento corriente a fojas setenta y ocho; Sétimo.- Por consiguiente, resulta acertada la decisión adoptada en primera instancia, respecto a que el aludido contrato de compraventa carece de eficacia para resolver la presente litis, puesto que a tenor de lo que dispone el artículo 245 inciso 3 del Código Procesal Civil, constituye un acto posterior al mandato judicial a que se refiere la instrumental de fojas setentitrés y por tanto, mal podría oponerse al título de propiedad del accionante, el mismo que se encuentra debidamente inscrito en el Registro de Propiedad Inmueble; Octavo.- De lo expuesto en los considerandos que anteceden se arriba a la conclusión de que el demandado resulta ocupante precario del bien sub litis,
pues como se ha anotado carece de título idóneo que justifique su alegada posesión y el derecho de propiedad que pretende oponer, carece de eficacia jurídica. Siendo, que aunque el debate de la presente litis se constriñe en determinar la posesión que ejerce el emplazado respecto del bien sub litis, no se puede soslayar que para los efectos de emitir una sentencia justa y observando el principio de economía del proceso, ha sido menester dilucidar si el alegado derecho de propiedad del demandado prevalece frente al derecho real inscrito del accionante, por lo que en el caso de autos, obviar dicho punto vital de la controversia a otra contienda, implicaría no sólo atentar contra el referido principio de economía, sino que también atentaría contra el principio rector de nuestro ordenamiento procesal civil, que radica en la Paz Social en Justicia; Noveno.- Consecuente con lo anterior se concluye que las normas antes enunciadas resultan pertinentes para dirimir la presente controversia y, en consecuencia, el recurso impugnatorio propuesto por la citada causal debe declararse fundado, casarse la sentencia de vista y la Sala Suprema actuando en sede de instancia debe confirmar la apelada que declara fundada la demanda. Por tales consideraciones, declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por don Rubén Nelson Yurivilca Gamarra a fojas trescientos once y en consecuencia CASARON la sentencia de vista de fojas doscientos cincuentiséis, su fecha diez de Noviembre del dos mil cinco y actuando en sede de instancia CONFIRMARON la sentencia de primera instancia de fojas ciento cuarentisiete, su fecha trece de Octubre del dos mil cuatro, que declara fundada la demanda y ordena que el demandado desocupe el bien sub litis; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial "El Peruano" bajo responsabilidad; en los seguidos contra don Marco Antonio Vera Flores, sobre desalojo por ocupación precaria; y los devolvieron.
SS CARRION LUGO FERREIRA VILDOZOLA PALOMINO GARCIA HERNANDEZ PEREZ
EL VOTO EN DISCORDIA DEL SEÑOR VOCAL TICIONA POSTIGO ES COMO SIGUE
CONSIDERANDO: Primero.- Que, reiteradas ejecutorias emitidas por la Corte Suprema de Justicia (como es la emitida por este Tribunal en la Casación dos mil doscientos catorce - dos mil cuatro - Lima) han establecido que la posesión precaria es la que se ejerce de facto o de forma clandestina, sin contar con título que justifique la posesión, entendiéndose como tal a la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que detenta el ocupante. Asimismo, el artículo novecientos once del Código Civil exige que se prueben dos condiciones copulativas: que el demandante es titular de la totalidad del bien cuya desocupación pretende (terreno y construcciones) y que el emplazado ocupe el mismo sin título o cuando el que tenía ha fenecido; Segundo.- Que, por ello, no basta referir que el título de propiedad que detenta el demandante, por encontrarse inscrito en los registros públicos, es preferente al título que detenta el demandado, o que es más "idóneo" que éste, pues en autos no se debate quien detenta el mejor derecho de propiedad o de posesión del bien sub litis, sino si es factible que el propietario reivindique un bien de quien lo posee sin título o con uno fenecido, supuesto último que no se configura en autos y que, por tanto, torna en inviable -por el momento- el reclamo del desalojo; Tercero.- Que es menester recordar además, que esta causa se tramita en la vía del proceso sumarísimo, y por su naturaleza, no se encuentra destinada a verificar la validez de los contratos que acreditan la transferencia de los inmuebles, ni la capacidad de las partes que suscriben, o su intencionalidad o la disponibilidad del objeto, circunstancias que corresponden ser analizadas en una vía más lata, a través de la pretensión que persiga tal finalidad; Cuarto.- Que, por ello, el suscrito no advierte que la aplicación de los artículos novecientos veintitrés y dos mil trece del Código Civil, invocados por el actor para efectos de realzar la calidad de propietario con derecho inscrito, puedan variar la posición en que se encuentra el demandado, esto es, la de ocupante con título que justifica su posesión; por consiguiente, el recurso de casación debe declararse infundado, procediéndose en atención a lo regulado en los artículos trescientos noventa y siete, trescientos noventa y ocho y trescientos noventa y nueve del Código Procesal
Civil; fundamentos por los cuales: MI VOTO es porque se declare INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Rubén Nelson Yurivilca Gamarra mediante escrito de fojas trescientos once; en consecuencia, NO CASAR la sentencia de vista de fojas doscientos cincuentiséis, su fecha diez de noviembre del dos mil cinco; SE CONDENE al recurrente al pago de las costas y costos originados por la tramitación del presente recurso, así como al pago de una multa ascendente a una Unidad de Referencia Procesal; SE DISPONGA la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Rubén Neisga-,Yurivilca Gamarra contra Marco Antonio Vera Flores sobre desalojo por ocupación precaria; y se devuelven.-
SS.
TICONA POSTIGO