(*) Esta Jurisprudencia se publicó en el Tomo N° 3 de Diálogo con la Jurisprudencia
Expediente 3308-88 Lima
Ejecutoria Suprema
Lima, trece de setiembre de mil novecientos noventiuno.
VISTOS; con el acompañado; y CONSIDERANDO; que con el testimonio de fojas cinco y siguientes los demandantes han acreditado ser los propietarios del inmueble matera de la litis, condición que les permite interponer la demanda en aplicación del artículo novecientos setentiuno del Código de Procedimientos Civiles; que por su parte el emplazado no ha probado tener título ni contrato que le permita la ocupación legal del bien; que en efecto la sola ocurrencia policial de fojas setenticuatro es insuficiente para demostrar que el demandado tiene la condición de inquilino; que si la referida constancia policial contiene un convenio transaccional, es de lógica jurídica a partir de esa fecha o sea el veintisiete de abril de mil novecientos ochenticinco el demandado tendría en su poder recibos de alquiler a su nombre; que por último el nuevo propietario de un inmueble sólo está obligado a respetar los contratos de arrendamiento celebrados con el anterior propietario, cuando tales convenios de locación están inscritos en el Registro de la Propiedad Inmueble como dispone el inciso sexto del artículo dos mil diecinueve del Código Civil; declararon HABER NULIDAD en la sentencia de vista de fojas ciento veintisiete, su fecha veintiséis de julio de mil novecientos noventicuatro, fechada el treinta de setiembre de mil novecientos ochentisiete, declara infundada la demanda interpuesta a fojas doce; reformando la resolución recurrida y revocando la de primera instancia; declararon FUNDADA la referida demanda; y en consecuencia ordena que el demandado desocupe el inmueble materia de litis en el plazo de seis días; sin costas; en los seguidos por don Oscar Agapito Olaechea Mendoza y otra con don Lucio Absalón Díaz Palacios, sobre desahucio; y los devolvieron.-
S.S. MARTOS B.- PANTOJA R.- BACA.- ARANIBAR N.- CHUMBIAUCA R.-
Se publicó conforme a ley.
SYLVIA ASTETE BENAVIDES, Sub-Secretaria General de la Corte Suprema
COMENTARIO
I. INTRODUCCION.
Estamos frente a un caso en el que un inmueble arrendado ha sido vendido con posterioridad al arrendamiento y el nuevo propietario solicita la devolución del inmueble.
Analizamos a partir del caso, la temporalidad como un elemento esencial del contrato de arrendamiento; las consecuencias jurídicas de pactar un contrato de arrendamiento a plazo determinado, a plazo indeterminado o sin plazo; el efecto de la publicidad al inscribir un acto en los Registros Públicos; la protección que brinda al arrendatario la inscripción en los Registros de su contrato de arrendamiento y cuándo tiene sentido inscribirlo (1) .
II. CUESTIONES GENERALES ENTORNO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El Código Civil define al contrato de arrendamiento (2) en su artículo 1666º como aquél por medio del cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
La cesión temporal del uso de un bien es, por tanto, una de las características tipificantes de este contrato.
La temporalidad se encuentra en relación con el plazo que puede ser de duración determinada o de duración indeterminada.
Se trata de una relación obligatoria duradera porque se desenvuelve durante un período de tiempo más o menos prolongado, teniendo por tanto, una pervivencia temporal, ya que el arrendatario deberá finalmente devolver el bien arrendado.
Hemos señalado, entonces, que sobre la base de la duración de la relación obligatoria, la de arrendamiento es duradera.
Ahora bien, en función de la duración de la prestación, hay que decir que las prestaciones que surgen de un contrato de arrendamiento son también prestaciones duraderas porque el comportamiento previsto en el contrato para que sea realizado por los deudores, perdura a lo largo de un período determinado.
Así tenemos, que la prestación del deudor-arrendatario es una prestación duradera periódica porque el comportamiento de pagar la renta en los períodos estipulados debe repetirse con intervalos de tiempo.
A su turno, la prestación del deudor-arrendador es una prestación duradera continuada porque el comportamiento de mantener al arrendatario en el uso del bien debe realizarse a lo largo del tiempo sin interrupción alguna.
III. LA INSCRIPCION Y LA PUBLICIDAD REGISTRAL.
Los Registros Públicos han descansado y descansan sobre dos pilares fundamentales: la inscripción y la publicidad (3) .
Presupuesto de la inscripción es la calificación registral por la cual el Registrador realiza un análisis minucioso del título en relación con las normas vigentes y los antecedentes registrales.
El resultado de esta calificación es la inscripción y la eficacia de la inscripción tiene su máximo exponente en la fe pública registral.
La publicidad registral, como sabemos, se manifiesta de dos maneras:
a) Por la presunción que todos están enterados del contenido de los asientos de inscripción, lo que se relaciona con "la seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro" establecida como garantía del Sistema Nacional de los Registros Públicos (4) , y
b) Por la obligación de poner a disposición de las personas interesadas el contenido de los asientos de inscripción y títulos.
La seguridad del tráfico jurídico económico está en función de la publicidad, de tal modo que, como expresan Díez-Picazo y Gullón, "el desarrollo de la circulación de la riqueza y del crédito territorial, que son objetivos de índole económica deseables en una comunidad bien organizada, depende de la seguridad jurídica del tráfico" (5) .
De esta manera, se protege una "razonable confianza en la apariencia jurídica". Así, quien hace creer a los demás que una determinada situación jurídica existe por medio de una apariencia, no puede pretender que no la hagan valer contra él, al mismo tiempo que quien de buena fe confía en la existencia de una situación jurídica aparente no creada por él, sino por otro, merece ser protegido por el derecho.
En materia de derechos reales, la apariencia se encuentra "estrechamente ligada con los medios de publicidad. Todo medio de publicidad crea una apariencia y viceversa, toda apariencia es ya en sí misma un cierto instrumento de publicidad" (6) .
Como expresan estos mismos autores: "En el campo de los derechos reales hay dos grandes formas de publicidad y de apariencia que tratan de cumplir las funciones antes indicadas. La primera es la posesión, en la medida en que otorga una especial forma de legitimación al poseedor" (7) .
Hay que tener en cuenta, además, que la posesión no es un instrumento adecuado de publicidad tratándose del tráfico inmobiliario, por ello surge una forma especial de publicidad de la transmisión inmobiliaria por medio de la inscripción de las titularidades jurídicas reales en los Registros Públicos especialmente creados para esto.
IV. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.
Los artículos 2008º al 2023º inclusive del Código Civil regulan el Registro de la Propiedad Inmueble y el literal c) del artículo 2º de la Ley Nº 26366 señala que el Sistema Nacional de Registros Públicos vincula en lo jurídico registral, entre otros, al Registro de la Propiedad Inmueble (8) .
Este Registro es de suma importancia porque da publicidad de todos los actos de constitución, trasmisión, modificación y extinción del derecho de propiedad, así como de los demás derechos reales que pueden recaer sobre un inmueble.
V. LAS REGISTRACIONES "SIN SENTIDO".
Este es un supuesto en que la registración es posible, pero inútil.
Como explica Albaladejo: "Todo lo relativo a cualquier derecho real sobre inmuebles, tiene ciertamente acceso al Registro. Pero en algunos casos, aún faltando la registración el interesado disfruta de la misma protección que la ley otorga a lo inscrito. Entonces, podríamos decir que es inútil registrar aquello de que se trate, ya que por registrarlo no aumenta la solidez de la situación de su titular" (9) .
VI. ENAJENACION DEL BIEN ARRENDADO.
El principio del derecho romano que "la venta rompe el arrendamiento" (10) ( emptio tollit location ) rige en nuestra legislación, a no ser que el arrendamiento estuviese inscrito (inciso 2) del artículo 1708º) o que el adquirente se hubiera obligado a respetar el arrendamiento (segúndo párrafo del inciso 2) del artículo 1708º).
Al respecto señala De Ruggiero que: "La regla `la venta rompe el arrendamiento' expresa -en su común y tradicional acepción- que el acto de enajenación rompe el arrendamiento con respecto al adquirente, o mejor dicho, no genera en éste obligación alguna frente al arrendatario, el cual puede ser desahuciado por dicho comprador, quedando íntegra la responsabilidad contractual del arrendador derivada del incumplimiento. En este sentido se aplicaba dicha regla en el Derecho Romano" (11) .
La enajenación del bien arrendado es un supuesto en el que la registración es posible, pero, carece de sentido.
El inciso 6) del artículo 2019º del Código Civil permite, como hemos visto, la inscripción de los contratos de arrendamiento. Sobre esta base se ha señalado que son inscribibles tanto los contratos de arrendamiento a plazo fijo como los contratos de arrendamiento a plazo indeterminado (12) .
En verdad, la inscripción de un contrato de arrendamiento a plazo indeterminado es inútil.
Veamos ¿por qué?
¿Qué se persigue al inscribir un contrato de arrendamiento?
Lograr que el arrendatario se encuentre protegido en caso de enajenación del bien arrendado.
Así, en el artículo 1708º del Código Civil se establece que:
"1.
Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituído desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
2.
Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluído (...)"
Como puede apreciarse, la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento, tiene el efecto práctico de impedir que el adquirente pueda darlo por concluído e iniciar la correspondiente acción de desalojo.
Como señala la norma cuando el arrendamiento está inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato. Esto significa, obviamente, que deberá respetarlo en los términos pactados, por lo que no tiene sentido la inscripción de un contrato de arrendamiento a plazo indeterminado para lograr dicha protección.
En efecto, cuando el arrendamiento inscrito es a plazo fijo o determinado, el adquirente deberá respetar el contrato, esto es, el plazo pactado y sólo podrá iniciar una acción de desalojo vencido dicho plazo y ante la no devolución del bien.
Cuando el arrendamiento es, en cambio, a plazo indeterminado no tiene ningún sentido su inscripción porque el adquirente tiene que respetar el contrato y un contrato de arrendamiento a plazo indeterminado "respetado" no significa otra cosa sino que el arrendador le puede poner fin en el momento que estime conveniente, según lo establece el artículo 1703º del Código Civil, dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante, de tal modo que el adquirente puede interponer la acción de desalojo en cualquier momento (13) .
VII. CONCLUSION.
De la ejecutoria suprema bajo análisis se coligen las siguientes cuestiones: Que el demandado no pudo probar la existencia de una relación contractual de arrendamiento desde el inicio de la posesión del bien inmueble; que se acreditó la existencia de una transacción con fecha 27 de abril de 1985 cuyo objeto tenía que ver con la posesión del bien inmueble; que, por lo menos, a partir de esa fecha debe entenderse que existía un contrato de arrendamiento; que la falta de recibos de arrendamiento con posterioridad a esa fecha no es un dato relevante en torno de la existencia o no del contrato sino de la falta de pago de la renta acordada y que con posterioridad el arrendador vendió el bien inmueble a los demandantes.
No se dice nada en la ejecutoria en relación a si en el acuerdo transaccional se hizo mención a algún plazo.
Si ello fuera así, tendría sentido la invocación en la ejecutoria del inciso 6to del artículo 2019º del Código Civil. No podríamos afirmar lo mismo, si en la transacción se hubiera acordado un plazo indeterminado o no se hubiera señalado plazo alguno (14) porque en estos últimos supuestos el adquirente no está obligado a respetar el arrendamiento.
Es necesario acotar que el registrador no podrá dejar de inscribir estos actos inútiles.
Nuestro deber, sin embargo, debe estar orientado a educar a quienes tienen derecho a acceder al Registro para que no lo congestionen con solicitudes para la inscripción de actos que no le van a dar una mayor protección de la que ya goza.